Checkliste: Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag
Sicherheit durch fachmännische Prüfung
Endlich liegt das Angebot einer Fertighausfirma oder eines Bauträgers vor – der Haustraum steht kurz vor der Verwirklichung. Bevor Sie jedoch den Vertrag für Ihr Haus unterzeichnen, sollten Sie prüfen, was im Festpreis alles enthalten ist. Denn: Nicht selten fehlen in der Bau- und Leistungsbeschreibung wichtige Arbeiten, die hinterher erhebliche Zusatzkosten verursachen.
Mit unserer Checkliste können Sie überprüfen, was Ihr Festpreis-Angebot alles enthält bzw. welche Kosten zusätzlich auf Sie zukommen. Gleichzeitig können Sie so beurteilen, wie seriös die Firma arbeitet.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
- Was ist eine Baubeschreibung?
- Prüfen Sie die Baubeschreibung kritisch
- Checkliste für Bauherren: Was ist im Festpreis des Hausangebots enthalten?
- Achtung: Was steht im Kaufvertrag drin und was nicht?
- Eindeutige Sicherheit durch eindeutige Beschreibungen
- Detaillierte Prüfung durch einen neutralen Sachverständigen
Was ist eine Baubeschreibung?
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter. Das heißt: Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, erhalten Sie für den vereinbarten Festpreis genau das, was in der beigefügten Bau- und Leistungsbeschreibung steht. Vorm Unterschreiben sollten Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung deshalb intensiv prüfen – am besten mit einem Fachmann.
Prüfen Sie die Baubeschreibung kritisch
Generell gilt: Je knapper die Bau- und Leistungsbeschreibung gehalten ist, desto größer ist die Gefahr, dass Leistungen ganz fehlen oder Interpretationsspielraum zulassen. Den Kürzeren zieht in der Regel der Bauherr.
Laut Angaben des Verbands Privater Bauherren (VPB) setzen sich die Baufirmen allerdings oftmals darüber hinweg und lassen es in der Baubeschreibung an Ausführlichkeit mangeln − und die Bauherren merken es noch nicht einmal, weil sie das Bauvertragsrecht nicht kennen oder sich darauf verlassen, dass alles schon passen wird.
Sobald ein Posten nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist, entstehen dem Bauherrn Zusatzkosten – selbst wenn die Arbeiten für die Fertigstellung eines Hauses unverzichtbar sind. Mancher Hersteller sticht auf diese Weise die Konkurrenz mit vermeintlichen Dumping-Preisen aus. Belangt werden kann er dafür nicht.
Achtung, Vertragsfallen!
Die Festpreise gelten in der Regel nicht für einen unbegrenzten Zeitraum. Oft finden sich in den Verträgen auch ungenaue Angaben wie „ab Vertragsunterzeichnung“ oder „für die Bauzeit“. Andererseits behalten sich manche Anbieter auch Preiserhöhungen vor.
Pochen Sie auf eine Festpreisdauer, die bis zur Abnahme des Hauses gilt. Wenn sich das nicht durchsetzen lässt, sollten Sie mindestens 15 Monate vereinbaren. Denn nicht immer läuft der Bau eines Hauses reibungslos ab, und schnell ist die zugesicherte Bauzeit überschritten.
Checkliste für Bauherren: Was ist im Festpreis des Hausangebots enthalten?
In unserer Checkliste finden Sie eine detaillierte Auflistung der Punkte, die in Ihrer Baubeschreibung enthalten sein sollten. Sie können damit überprüfen, was Ihr Festpreis-Angebot alles enthält bzw. welche Kosten zusätzlich auf Sie zukommen. Gleichzeitig können Sie so beurteilen, wie seriös die Firma arbeitet.
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Lassen Sie sich alle wichtigen Unterlagen geben
Ein weiteres wichtiges Verbraucherrecht ist der sogenannte Unterlagenherausgabeanspruch: Bauherren haben ein Recht auf alle relevanten Pläne und Berechnungen ihres zukünftigen Hauses. Bestehen Sie darauf, dass Ihnen wichtige Unterlagen wie die statische Berechnung, der Wärmeschutznachweis, das Lüftungskonzept, die Brandschutzplanung oder der Energieausweis ausgehändigt werden.
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Achtung: Was steht im Kaufvertrag drin und was nicht?
Was fehlt, bedarf einer schriftlichen Ergänzung im Kaufvertrag. Nur dann ist gewährleistet, dass alle Leistungen, die der Bauherr wünscht, enthalten sind. Prüfen Sie deshalb genau, was wirklich in der Bau- und Leistungsbeschreibung drin steht − und was nicht.
Auch umfangreichere Bau- und Leistungsbeschreibungen bedeuten nicht automatisch Sicherheit. Manchmal taucht beispielsweise das Wörtchen „bauseits” auf. Diese Leistungen müssen vom Bauherrn nicht nur bezahlt, sondern auch in Eigenregie erbracht werden.
Häufig gehen die Bauträger von idealen Voraussetzungen aus und kalkulieren ihr Angebot unter Idealbedingungen, die tatsächlich gar nicht der Realität entsprechen. So wird beispielsweise mit ebenem Terrain kalkuliert, das am preiswertesten zu bebauen ist. Nur ein Baugrundgutachten bringt hier Planungssicherheit im Hinblick auf Keller und Gründung. Bauherren sind deshalb gut beraten, wenn sie ihre Baubeschreibung genau prüfen lassen, bevor sie den Bauvertrag unterzeichnen.
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Je konkreter, desto besser
Mit unspezifischen Angaben zur Ausführung wiederum eröffnen sich Hersteller das Schlupfloch, auf minderwertigeres Material zurückzugreifen, um die eigene Gewinnmarge zu erhöhen. Denn ob man unter Standardausstattung die preiswerte Linie eines Markenherstellers oder das Billigprodukt aus dem Baumarkt versteht, ist Interpretationssache. Gegebenenfalls bezahlt der Bauherr den Aufpreis für seine Vorstellungen von Standard.
Alle Baubeschreibungen müssen außerdem einen konkreten Einzugstermin oder zumindest einen Fertigstellungszeitpunkt nennen. Laut Angaben des VPB erfüllen lediglich rund die Hälfte der Baubeschreibungen diese Vorgabe.
Eindeutige Sicherheit durch eindeutige Beschreibungen
Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibungen bieten Kostensicherheit. Sie machen konkrete Angaben zu
- Form
- Abmessung
- technischen Kenngrößen
- Qualität
- Material
- Hersteller
- Typ und Marke
- Installationen, inklusive Anzahl und Platzierung
Vorsicht ist bei Änderungsvorbehalten oder Zusätzen wie „oder gleichwertig” geboten, die jede genaue Festlegung wieder aufweichen. Die müssen ausnahmslos gestrichen werden. Denn ob ein Material gleichwertig ist, kann ein Baulaie in der Regel nicht beurteilen und ob eine Änderung letztendlich einer Leistungsminderung entspricht, ebenso wenig.
Eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung erhöht darüber hinaus die Rechtssicherheit, da die zugesagten Leistungen konkret überprüfbar werden. Stellt sich trotz allem Pfusch und Schlamperei heraus, kann sich der Bauherr auf eindeutige vertragliche Regelungen berufen, die nicht angreifbar sind.
Detaillierte Prüfung durch einen neutralen Sachverständigen
Bauherren kommen somit um die intensive Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht herum. Und auch unentdeckte Baumängel und Pfusch am Bau bringen Ärger, Bauschäden als Spätfolgen und teils hohe Kosten, um den Schaden zu korrigieren. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich die begleitende Kontrolle durch einen Bausachverständigen leisten.
In unserem Artikel erfahren Sie, wann sich die Baubegleitung durch einen Sachverständigen lohnt, welche Arbeiten er übernimmt und wie Sie Bausachverständige finden: Baubegleitung durch den Sachverständigen »
Am besten suchen Sie sich dafür einen Fachmann. Geeignet sind unabhängige Bausachverständige oder Verbraucherschutzorganisationen wie
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Buchtipp
Der Ratgeber „Kauf und Bau eines Fertighauses oder Massivhauses" wurde aus der Praxis heraus entwickelt und begleitet die Leser vom Grundstückskauf über das Vertragsmodell und den Zahlungsplan bis hin zur Baudurchführung, Abnahme und Gewährleistung. Mit kommentierten Beispielverträgen und Zahlungsplänen gibt das Handbuch anschauliche Unterstützung. Umfangreiche und detaillierte Checklisten bereiten zudem auf die wichtige Hausabnahme vor. 34,90 Euro.
Bestellmöglichkeit: Im Online-Shop der Verbraucherzentrale unter www.ratgeber-verbraucherzentrale.de oder im Buchhandel.
Stand: Oktober 2023
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