Notartermin beim Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten
Kauf von Grundstück, Haus oder Wohnung
Jeder Grundstücks-, Haus- oder Wohnungskauf muss vom Notar beurkundet werden – das schreibt das Gesetz vor. Der Notar begleitet den Kaufprozess von der Erstellung des Vertragsentwurfs bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch. Der Höhepunkt ist der Notartermin: An diesem Tag wird der Kauf rechtskräftig. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie allerdings einige Punkte beachten.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Aufgaben des Notars
Alle Immobilienkäufe, die mit einem Grundstückskauf in Verbindung stehen, müssen von einem Notar beglaubigt werden. Dazu gehören:
- Grundstückskauf
- Kauf einer Eigentumswohnung
- Kauf eines neuen Hauses über einen Bauträger, bei dem Haus und Grundstück aus einer Hand kommen
- Kauf einer Bestandsimmobilie
Eine Ausnahme sind Fertighaus-Verträge, da diese unabhängig vom Grundstückskauf geschlossen werden – sie müssen nicht notariell beurkundet werden.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, er hat eine ähnliche Stellung wie ein Beamter oder eine Behörde. Als unabhängiger Dritter ist es seine Aufgabe, aufkommende Fragen während des Prozesses zu beantworten, er darf allerdings nicht (wie ein Rechtsanwalt) parteilich beraten. Er klärt alle rechtlichen Fragen, die den Kauf betreffen, aber berät nicht zu finanziellen oder wirtschaftlichen Fragen.
Die Begleitung durch einen Notar dient Ihrem Schutz: Bei einem Immobilienkauf geht es immer auch um große Summen - und somit um ein hohes finanzielles Risiko. Dieses Risiko soll durch den Notar abgesichert werden.
Unser Rat
Haben Sie keine Scheu, Fragen zu stellen! Die Aufgabe des Notars ist es, Ihre Fragen zu beantworten und Sie unabhängig zu beraten. Seine Beratungsleistungen sind bei den Notarkosten, die Sie nach der Beurkundung zahlen müssen, inklusive, es fallen somit keine Zusatzkosten für Sie an.
In den Notarkosten, die Sie nach der notariellen Beurkundung zahlen müssen, sind enthalten:
- die Erstellung des Vertragsentwurfs, der Urkunde und die Beurkundung
- Beratungstätigkeiten während der Vertragserstellung
- die Grundschuldbestellung
- Abwicklungstätigkeiten sowie der Vertragsvollzug
- ggf. Notar-Anderkonto und oft Treuhandauftrag
Übrigens sind Notarhonorare überall gleich, ebenso die Qualifikation: Alle sind erfahrene Juristen mit einer einschlägigen Zusatzausbildung.
Die Notarkosten müssen fair verteilt sein. Üblich ist, dass Sie als Käufer die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch übernehmen, der Verkäufer dagegen die Gebühr für die Löschung alter Grundschulden zahlt.
Der Entwurf des Kaufvertrags
Der Notar kümmert sich um den Entwurf des Kaufvertrags. Dieser Entwurf muss Ihnen durch den Notar 14 Tage vor dem Termin der Beurkundung zugestellt werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Das bedeutet, Sie haben 14 Tage Zeit, den Entwurf zu lesen und alle Fragen oder Wünsche mit dem Notar zu besprechen und zu klären.
Unser Rat
Prüfen Sie den Vertrag genau und erfragen Sie beim Notar alles, was Sie nicht verstehen. Wenn Sie unsicher sind, können Sie Ihren Vertrag auch zusätzlich einem Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen.
Je nach Kaufsituation (Grundstück, Bauträger-Vertrag, Eigentumswohnung oder Bestandsimmobilie) sollten Sie auf unterschiedliche Punkte besonders achten.
So sollten Sie sich vom Notar beispielsweise über Besonderheiten Ihrer zukünftigen Immobilie aufklären lassen, die im Grundbuch vermerkt sind. Bei einem Grundstückskauf sollte im Vertrag festgehalten sein, dass das Grundstück frei von Altlasten (Schadstoffen) ist. Eine Kontaminierung des Erdreichs würde für Sie entweder eine Minderung des Kaufpreises bedeuten oder erhebliche Kosten für die Entsorgung und Neuauffüllung des Bodens.
Der Beurkundungstermin
Am Beurkundungstermin nehmen der Notar, der Käufer, der Verkäufer und – falls beteiligt – der Makler teil. Der Notar liest allen Beteiligten den Vertrag vor (normalerweise recht schnell) und erläutert wichtige rechtliche Regelungen. Sie dürfen den Notar hier jederzeit unterbrechen und Rückfragen stellen. Dies ist Ihr gutes Recht!
Zum Abschluss des Notartermins unterschreiben beide Vertragsparteien den Kaufvertrag.
Wichtig: Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, muss Ihre Finanzierungszusage gesichert und schriftlich zugesagt vorliegen. Die endgültige Unterschrift unter Ihrem Darlehensvertrag sollten Sie aber erst setzen, nachdem der Kauf notariell beglaubigt wurde.
Nach dem Kauf
Wenn beide Vertragsparteien den Vertrag unterschrieben haben, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierungsrecht. Es dient dem Schutz des Käufers - beispielsweise für den Fall, dass der Bauträger insolvent geht, nachdem er bereits Ihr Geld erhalten hat, aber formell noch Eigentümer der Immobilie ist.
Zug und Zug wird die Immobilie in den folgenden Wochen im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Das Prozedere bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch dauert etwa 3-4 Monate - manchmal klappt es auch etwas schneller, je nach Auslastung des Grundbuchamtes.
Der Notar wird Ihnen mitteilen, wenn die Überweisung des Kaufpreises fällig wird. In der Regel wird dies etwa 4-6 Wochen nach der Beurkundung der Fall sein.
Neben der Zahlung der Kaufsumme fallen in den kommenden Wochen außerdem die folgenden weiteren Kosten an:
- Notarkosten
- ggf. Maklergebühren
- Gebühr des Grundbuchamts (Amtsgericht) für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und - nach vollendetem Kauf - die Löschungsgebühr sowie die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld und des Eigentümers. Notar- und Gerichtsgebühren machen ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises aus.
- Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland 2,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises.
Tipp: Auf der Website der Wüstenrot Bausparkasse gibt es einen Nebenkostenrechner, mit dem sich die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren berechnen lassen.
Ab wann gehört mir die Immobilie?
- Phase: Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
- Phase: Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
- Phase: Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.
Achtung: Immobiliengeschäfte niemals ohne Auflassungsvormerkung!
Die Auflassungsvormerkung ist ein fester Bestandteil eines Kaufvertrags einer Immobilie. Für die Banken ist sie sogar eine Voraussetzung für die Finanzierung. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück nach Abschluss des Kaufvertrags noch belasten oder heimlich an einen Dritten verkaufen kann.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird »
Die entscheidende Rolle beim Kauf einer Immobilie spielt somit das Grundbuch. Erst nachdem die Eintragung erfolgt ist, darf sich der Käufer endlich Eigentümer einer Immobilie nennen.
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