Sanierungspflichten des GEG im Überblick
Pflicht zum energiesparenden Sanieren
Am 1.1.2024 ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das vieldiskutierte "Heizungsgesetz", in Kraft getreten. Das Gesetz regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude. Die Sanierungspflichten des GEG finden Sie hier im Überblick.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Am 01.01.2024 ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft getreten − das vieldiskutierte "Heizungsgesetz". Darin werden die Anforderungen beim Einbau neuer Heizungen geregelt. Diese Anforderungen betreffen ab 2024 zunächst nur Neubauheizungen, ab 2026/2028 aber auch Hausbesitzer, die ihre bestehende Heizung austauschen müssen.
Tatsächlich regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aber noch viel mehr. Geht es um das Bauen oder Sanieren in Deutschland, kommen Hausbesitzer um dieses Gesetz nicht herum. Neben Anforderungen an Heizungen regelt das Gesetzt auch beispielsweise die Energieausweispflicht sowie Grenzwerte für die energetische Qualität von Fenster, Dämmung und Anlagentechnik. All das soll für einen niedrigen Energieverbrauch sorgen.
In einigen Fällen sind dabei auch Besitzer, Käufer oder Erben älterer Häuser zum Sanieren verpflichtet, wobei ein Mindestanteil erneuerbarer Energien eingesetzt werden soll.
Hier finden Sie den kompletten Gesetzestext des GEG »
Tipps zum Kauf eines alten Hauses
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Sanierungspflichten des GEG
Das Gebäudeenergiegesetz regelt die energetische Anforderungen bei Neubauten, Anbauten oder Sanierungen. Hier die wichtigsten Sanierungspflicht en im Überblick.
Heizungen
Bestehende funktionierende Heizungen dürfen vorerst weiter betrieben werden. Das gilt solange, bis die alte Heizungsanlage kaputt geht und ersetzt werden muss und es eine kommunale Wärmeplanung für Ihre Gemeinde gibt. Das wird je nach Größe Ihrer Kommune bis Mitte 2026 bzw. Mitte 2028 der Fall sein.
Die neue Heizung muss dann mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Möglich wäre der Einbau einer Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Fernwärme, Pellet- und Holzheizung oder Solarthermie. Auch Kombinationen verschiedener Heizsysteme sind möglich. Sie können sich auch eine Hybridheizung einbauen lassen, solange die fossile Energiequelle nicht mehr als 35 Prozent ausmacht.
Defekte Erdgas- oder Ölheizungen haben eine 5-jährige Übergangsfrist für den Austausch, in der sie noch weiterhin fossile Brennstoffe nutzen dürfen.
Ab 2045 dürfen gar keine fossilen Brennstoffe mehr verwendet werden, also auch nicht in bestehenden Heizungen.
Hier finden Sie alle wichtigen Infos zur Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen »
Novelle des Gebäudeenergiegesetzes: Das gilt für den Heizungstausch
Ab 2026 bzw. 2028 (je nach Kommunengröße) gilt, dass neu eingebaute Öl- und Gasheizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Beim Austausch gibt es üppige Fördergelder in Höhe von 30−70 Prozent.
In unserem Artikel finden Sie die wichtigsten Fakten zum Heizungsgesetz im Überblick »
Verpflichtende Energieberatung
Wer eine energetische Sanierung plant, muss eine qualifizierte Energieberatung durchführen lassen. In unserem Artikel finden Sie alle Infos zu Ablauf und Kosten von Energieberatungen »
Dämmung
Sind die Dachräume kalt und die Böden zugänglich, müssen Besitzer für eine nachträgliche Dämmung sorgen. Neben der obersten Geschossdecke kann diese auch am darüberliegenden Dach angebracht werden. Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht besteht, wenn der Dachboden bereits die aktuellen Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt. Ob das der Fall ist, kann ein Energieberater schnell erkennen.
Wichtig zu wissen
Die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken und die Pflicht zum Heizungstausch gilt nicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese als Eigentümer seit Februar 2002 bewohnen. Während Alteigentümer hier vom Bestandsschutz profitieren, müssen neue Eigentümer die geforderten Maßnahmen spätestens zwei Jahre nach der Eigentumsübertragung durch Kauf, Erbe oder Schenkung umgesetzt haben.
Auch die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen zählt zu den Sanierungspflichten aus dem GEG. Das gilt zumindest dann, wenn diese frei zugänglich sind. Ein Grund für die Pflicht ist der hohe Wärmeverlust nicht isolierter Leitungen. Denn diese wirken wie Heizkörper und geben Wärme unnötig ab.
Photovoltaik-Strom lässt sich bei der Berechnung des Primärenergiebedarfs und bei der Wärmeerzeugung anrechnen. Auch wer Smart-Home-Lösungen einbaut, kann Effizienzvorteile bei der energetischen Gebäudebewertung berücksichtigen.
Im Energieausweis finden sich Angaben zum CO2-Ausstoß.
Auch der Energieausweis wird im GEG geregelt
Der Energieausweis ist Teil des GEG und dokumentiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Wohngebäude werden dabei in Effizienzklassen eingestuft (ähnlich wie Sie es auch von Elektrogeräten kennen). Die Skala reicht von A+ bis H.
Sie brauchen den Energieausweis immer dann, wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen. Ausnahmen bestehen unter anderem für denkmalgeschützte Häuser oder Gebäude, die weder beheizt noch gekühlt werden. Für diese ist kein Energieausweis erforderlich.
Hier erfahren Sie, wie aussagekräftig die Ausweise sind, welcher Energieausweis für Ihr Haus der richtige ist (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) und wie Sie die Dokumente erstellen lassen. Zu unserem Artikel: Energieausweis fürs Haus »
Für wen gilt das neue Gebäudeenergiegesetz?
Für nahezu alle Häuser, die dauerhaft beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt sind. Das Gleiche gilt für Häuser, deren zu erwartender Energieverbrauch aufgrund der zeitweiligen Nutzung bei weniger als 25 Prozent des Verbrauchs einer ganzjährigen Nutzung liegt. Typisches Beispiel: Ferienimmobilien.
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Was müssen Bauherren beim Neubau beachten?
Der GEG-Nachweis ist Teil des Bauantrags bzw. der Bauanzeige. Zu beachten sind vor allem Anforderungen an regenerative Energien, die im Neubau einen hohen Anteil des Wärme- und Kälteenergiebedarfs decken müssen. Alternativ sind auch Ersatzmaßnahmen wie eine stärkere Dämmung zulässig.
Außerdem gilt:
- Alle Neubauten müssen die Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude erfüllen. Dabei handelt es sich um Gebäude, die wenig Energie benötigen und diese weitestgehend mit regenerativen Energiesystemen decken.
- Es müssen erneuerbare Energien genutzt werden, beispielsweise eine Photovoltaik- oder Solaranlage. Ob diese Plicht auch für Sanierungen oder Anbauten gilt, ist noch offen.
Wann müssen Modernisierer das GEG beachten?
Immer, wenn das Haus in größerem Umfang erweitert oder ausgebaut wird. Wenn zum Beispiel der komplette Außenputz erneuert oder das Dach neu eingedeckt wird, müssen auch die Vorgaben an den Wärmeschutz erfüllt werden. Wird ein Gebäude um über 50 Quadratmeter Nutzfläche erweitert, muss der neue Gebäudeteil nahezu die GEG-Anforderungen eines Neubaus erfüllen.
Es gibt aber eine Bagatellgrenze: Bei Änderungen, die weniger als 10 Prozent einer Bauteilgruppe (Außenwand, Fenster, Türen, Dach oder Decken) betreffen, greift das GEG nicht (§ 48).
Doch auch hier gilt ein Verschlechterungsverbot: So dürfen haustechnische Anlagen oder Bauteile nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert. Damit soll verhindert werden, dass bei ohnehin anstehenden Sanierungs- oder Erweiterungsarbeiten auf Jahrzehnte ein schlechterer energetischer Standard festgeschrieben wird.
Für den Heizungstausch gelten Nachrüstpflichten dann, wenn Ihre bestehende Heizung durch eine neue ausgetauscht werden muss.
Droht bei Verstößen gegen das GEG eine Strafe?
Eigentümer, die vorsätzlich oder leichtfertig gegen die GEG-Bestimmungen verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Beispiele sind die Nichteinhaltung von Nachrüstpflichten oder die nicht rechtzeitige Vorlage des Energieausweises.
Zuständig für den Vollzug des Gebäudeenergiegesetzes sind die Bundesländer, die bei Bedarf eigenständige Durchführungsbestimmungen erlassen können. Hier ist auch die praktische Umsetzung des GEG geregelt, die meist in der Hand der unteren Bauaufsichtsbehörde liegt. Wird dort eine Ordnungswidrigkeit angezeigt, muss die Behörde dem Fall nachgehen.
Auch wenn Kontrollen und Anzeigen selten sind: Es ist ratsam, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten – nicht zuletzt, weil dadurch Energie und Geld gespart wird. Energetischen Sanierungen werden außerdem generell vom Staat gefördert.
Tipp: Nutzen Sie Fördergelder für energetischen Sanierungen
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Ausnahmen von den GEG-Sanierungspflichten
Während eine moderne Regelung immer nachzurüsten ist, kommen Besitzer älterer Ein- und Zweifamilienhäuser um die Sanierungspflicht aus dem GEG oft herum. Zumindest dann, wenn sie eine Wohnung des Gebäudes bereits vor dem 1.2.2002 als Eigentümer bewohnt haben. Die Ausnahme betrifft die Pflicht zur Dachbodendämmung und zum Dämmen von Rohrleitungen.
Auch beim Austausch der bestehenden Heizung gelten Ausnahmeregelungen und Härtefallregelungen − beispielsweise dann, wenn der Austausch einer bestehenden Gasheizung durch eine Wärmepumpe oder ein anderes klimafreundlicheres Heizsystem zu unwirtschaftlich wäre.
Maßnahmen sind nach Hauskauf oder Erbe Pflicht
Die Ausnahmen entbinden aber nicht auf Dauer. Denn immer dann, wenn der Eigentümer eines Gebäudes wechselt, gehen die Pflichten auf den neuen über. Was viele nicht wissen: Neben dem Verkauf trifft das auch bei einer Erbschaft zu. In beiden Fällen haben die neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzugehen.
Stand: Januar 2024
