Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Ihre Rechte und Pflichten

Wohnen im Baudenkmal: Eigentum verpflichtet!

Der Immobilienmarkt für Wohndenkmäler lässt sich in kurzen Worten charakterisieren: Schön sanierte Altbauten sind rar und entsprechend teuer – unsanierte Altbauten dagegen oft sehr günstig, bergen dafür unkalkulierbare Risiken. Wer ein Schnäppchen machen möchte, sollte also genau hinschauen.

Generell gilt: Ein denkmalgeschütztes Haus ist nicht einfach ein schöner Altbau, sondern ein gesetzlich geschütztes Kulturgut, auf dessen Erhaltung die Allgemeinheit großen Wert legt. Wer ein Baudenkmal kauft oder besitzt, für den gilt mehr als für alle anderen Hausbesitzer: Eigentum verpflichtet! Und diese Verpflichtung hat Konsequenzen: Ob Umbau, Anbau, Fassadenanstrich, neue Fenster oder eine andere Sanierungsmaßnahme – das Wie liegt nicht allein in der Hand des Besitzers. Die Denkmalschutzbehörde entscheidet immer mit.

Basis dieser weitreichenden Fremdbestimmung sind die Denkmalschutzgesetze. Wie alles Kulturelle in Deutschland fallen sie in den Zuständigkeitsbereich der Bundesländer. Sie unterscheiden sich also von Land zu Land, regeln aber immer ganz genau, wann ein Bauwerk unter Denkmalschutz fällt.

Denkmalgeschütztes Haus: Liste gibt Auskunft, ob Ihr Haus dazugehört

Pixabay/Monika Schröder

Woher weiß ich, ob mein Haus unter Denkmalschutz steht? Die Denkmalschutzbehörden haben in den letzten drei Jahrzehnten Listen denkmalgeschützter Häuser zusammengestellt − sogenannte Denkmaltopografien. Diese Listen der schützenswerten Bauten und Anlagen werden ständig fortgeschrieben – und sind nie ganz fertig. Denn im Lauf der Zeit werden immer mehr Objekte zu Denkmälern. Heute stehen fast eine Million Gebäude in der Bundesrepublik unter Denkmalschutz.

Rund 30 Jahre schauen Denkmalpfleger in der Regel zurück, längst begutachten sie inzwischen schon die Bauten der 1970er- und 1980er-Jahre. Manch schlichtes Gebäude der 1950er-Jahre zählt inzwischen zur geschützten Nachkriegs-Baukultur, manch unscheinbares Arbeiterhäuschen, das der Großvater vor 80 oder 100 Jahren baute, steht unter Denkmalschutz. Das heißt: Vor Umbau und Sanierung besser die Behörden fragen, ob sich das Objekt der Wahl nicht in einer Denkmal-Inventarliste wiederfindet.

Gesetzliche Grundlagen: Obere und Untere Denkmalbehörde

Verantwortlich für den Denkmalschutz sind in jedem Bundesland die Oberen und Unteren Denkmalschutzbehörden.

Die Oberen Denkmalschutzbehörden

sind Fachbehörden, die in der Regel dem Kultusminister unterstehen. Sie führen die Denkmallisten, betreuen Großbauten sowie Baudenkmäler in öffentlichem Besitz, und sie beraten die Unteren Denkmalschutzbehörden.

Die Unteren Denkmalschutzbehörden

sind bei den Städten und Kreisen angesiedelt, meist beim Bauamt, und unterstützen den privaten Denkmalbesitzer bei allen Fragen rund um sein Gebäude. Die Untere Behörde ist auch für die denkmalrechtlichen Genehmigungen zuständig. Das heißt, sie müssen immer gefragt werden, ohne ihr Okay läuft nichts. Im Gegenteil: Wer als Denkmalbesitzer – auch unwissentlich – gegen Auflagen verstößt, bekommt Ärger. Der reicht von Geldstrafen bis hin zum Rückbau ungenehmigter Maßnahmen.

Für ein denkmalgeschütztes Haus schreiben die Behörden beispielsweise vor, welche Materialien und Farben zu verwenden sind und wie die Fassade gestaltet ist. Aber sie kontrollieren nicht nur, sondern dienen auch als firmen- und produktneutrale Berater. Damit werden sie zur ersten Adresse für Kaufinteressenten. Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte hier nachfragen, ob es unter Schutz steht und was sich die Fachleute in Sachen Sanierung vorstellen. Diese Vorstellungen sind für die Sanierung wichtig: Ein Zierfachwerk kann beispielsweise nicht von außen gedämmt werden, unter Umständen kommt nur eine Innendämmung infrage.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Das wird schnell teuer

Pixabay/Karl Johannes Kaiser

Im Normalfall wird die Sanierung eines Baudenkmals teurer als die eines konventionellen Hauses. Das liegt daran, dass Sie an die Verwendung bestimmter Materialien und Bautechniken gebunden sind, die den Erhalt des historischen Charakters sicherstellen sollen. Das können spezielle Ziegel, Holzarten, Steine oder Dachmaterialien sein, die heutzutage schwer zu finden und teuer sind.

Für diese Arbeiten kommt nicht jeder x-beliebige Handwerker in Frage, sondern es sind häufig spezialisierte Fachkräfte gefragt. Ein denkmalgeschütztes Haus ist schließlich in vielen Fällen gerade deshalb so schützenswert, weil es besondere architektonische Details enthalten, etwa aufwändige Schnitzereien, Stuckarbeiten, Fresken, Wandmalereien oder Schmiedearbeiten. Die Replikation oder Reparatur solcher Details kann allerdings in der Regel nur von Restauratoren oder Kunsthandwerkern erledigt werden. Das ist eine kostspielige und häufig auch langwierige Arbeit.

Ein weiterer Punkt kommt hinzu: Da ein denkmalgeschütztes Haus in der Regel kaum verändert werden darf, müssen Sie häufig teurere "Umwege" gehen, um Ihr Ziel dennoch zu erreichen. Beispiel: Wollen Sie das Haus dämmen, dürfen aber keine Eingriffe an der denkmalgeschützten Fassade vornehmen, kommt häufig nur eine teurere und weniger energieeffiziente Innendämmung in Frage.

Staatliche Förderung für denkmalgeschützte Häuser

Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, kostet viel Geld − das weiß auch der Gesetzgeber. Deshalb gibt es Hilfen, wie das Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“, um diesen finanziellen Nachteil zumindest teilweise auszugleichen. Hier können Sie sich über das Förderprogramm informieren: KfW-Effizienzhaus-Förderung »

Außerdem gelten vereinfachte Förderbedingungen in Sachen Energieeffizienz. Und: Wenn die Besitzer von Baudenkmälern ihr Denkmal vermieten oder verkaufen möchten, müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen (generell gilt nämlich eine Energieausweis-Pflicht, von der Besitzer von Baudenkmälern ausgenommen sind).

Auch manche Kommune unterstützt Denkmalbesitzer über einen eigenen Fördertopf. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob Sie eine eigene Förderung anbietet.

Nutzen Sie Steuervorteile

Es gibt weitere finanzielle Vorteile, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus besitzen. Wer die Auflagen der Denkmalschutzbehörden erfüllt, kann im Gegenzug mit lukrativen Steuervorteilen rechnen. Dieser Steuervorteil nennt sich "Absetzung für Abnutzung", kurz AfA.

Das lohnt sich: Alle sogenannten denkmalrelevanten Kosten – also Ausgaben, die nötig sind, um das Denkmal im Sinne der Allgemeinheit zu erhalten – dürfen zu 90 Prozent von der Einkommensteuer abgeschrieben werden. Die Abschreibung läuft über zehn Jahre zu je 9 Prozent im Jahr.

Voraussetzung:

• Die Steuerpflichtigen bewohnen das Haus selbst und
• Sie haben alle Arbeiten vor Baubeginn von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen.

Gut zu wissen: Die Steuervergünstigungen gelten auch für selbst genutzte Eigentumswohnungen in denkmalwerten Mehrfamilienhäusern.

Vermieter können sogar 100 Prozent der denkmalrelevanten Sanierungskosten über zwölf Jahre zu unterschiedlichen Sätzen abschreiben. Die Details kennt der Steuerberater.

Praxisbeispiel: Sanierung eines denkmalgeschützten Einfamilienhauses

Unser Praxisbeispiel zeigt, mit welchen Problemen Sie möglicherweise konfrontiert sind, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren − und wie Sie diese lösen können. Und wir geben Tipps, wie sich dieses Unterfangen überhaupt organisatorisch und finanziell stemmen lässt.

Peter Zahel

Dieses historische Einfamilienhaus steht mitten in Rosenheim, nicht weit von der Fußgängerzone entfernt. Gebaut wurde das Haus um das Jahr 1800 als Wohnhaus für Beschäftigte eines ehemaligen Hammerwerks. Seit vier Generationen ist es im Familienbesitz. Nik Schmidt, der in diesem Haus seine Kindheit verbrachte, hat das Baudenkmal aufwendig saniert und ausgebaut.

Das Haus hat eine idyllische Lage direkt am Mühlbach. Doch die schöne Lage machte die Sanierung des Hauses umso schwieriger.

Problem 1: Feuchte Wände − typisch für alte Häuser

Die Sanierung des Hauses war alles andere als einfach. Nik Schmidt musste nicht nur die Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen, sondern auch noch dem drückenden Grundwasser aus dem Mühlbach Herr werden. Es hatte den Sockel des Hauses über die Jahrhunderte durchfeuchtet.

Peter Zahel

Die Lösung kam durch den Rosenheimer Architekten Thomas Gerhager. Er kennt die Probleme in der auf Sand gebauten Stadt am Inn und seinen Zuflüssen − und hatte das passende Gegenmittel: „Wir temperieren die gefährdeten Zonen mithilfe von Kupferleitungen in den Wänden. Das ist ein wirksamer Puffer gegen aufsteigende Feuchte.“

Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist kein Kinderspiel. Bauteiltemperierung, zwei Dutzend Bohrpfähle zur Unterfütterung der Bodenplatte, Denkmalschutzauflagen, die Instandsetzung und normgerechte Absicherung des Kanalufers: Nichts konnte Nik Schmidt abschrecken. „Auch wenn es mich ganz schön Nerven gekostet hat“, wie der 50-jährige IT-Experte im Gespräch mit Mein EigenHeim zugibt.

Peter Zahel

An einen Abriss des recht maroden Altbaus dachte Nik Schmidt nie. „Das war keine Option. Zum einen, weil ich an dem Haus hänge. Aber auch, weil dann die Denkmalschutzabschreibung als wichtiger Teil der Finanzierung weg gefallen wäre.“

„Denkmalschutz birgt die Gefahr von Mehrkosten. Da muss man bei der Finanzierung genau rechnen", gibt auch Peter Miller, sein Finanzierungsberater von der Wüstenrot Bausparkasse zu bedenken. Auch dank seiner Hilfe hat alles gut geklappt.

Problem 2: Zu wenig Platz, zu wenig Licht

So charmant historische Häuser auch sind: Nik Schmidt wünschte sich mehr Platz, mehr Licht. „Wir haben um jeden Zentimeter Wohnfläche gerungen“. Dieses Ziel erreichte er − mit einer klugen Strategie.

Kreativer Umgang mit den Denkmalschutzvorschriften

Letztlich konnte Nik Schmidt seinen Traum verwirklichen. Genau 123,5 Quadratmeter sind es am Ende geworden − dank der historischen Kenntnisse des Bauherrn. Denn er kannte die Geschichte des Hauses genau und konnte alte Gebäudepläne nutzen, um seine Umbaupläne historisch fundiert zu begrünen.

Früher gab es hinter dem Haus eine Tenne mit Kämmerchen, Holzlager, Waschplatz und Werkstatt. Warum also nicht eine neue "Tenne" bauen, in Anlehnung an das historische Original? Mit diesem Argument konnte er die Denkmalschutzbehörde überzeugen, genau hier den Anbau des Hauses zu planen. Der Fall zeigt, dass auch ein denkmalgeschütztes Haus Freiraum für die Umsetzung eigener Ideen lässt − wenn sie sich historisch oder kulturell begründen lassen.

Lob von der Denkmalschutzbehörde

Die Denkmalschutzbehörde zeigt sich begeistert vom fertigen Ergebnis. Das sanierte Haus erhielt sogar den Fassadenpreis 2023 der Stadt Rosenheim. „Der Bauherr und die Architekten haben das Baudenkmal mit viel Gespür wiederbelebt“, lobte sie.

Problem 3: Denkmalgeschütztes Haus innen ausbauen

Peter Zahel

Innen haben die Besitzer eines Baudenkmals mehr gestalterische Freiheiten als außen. Aber bei Nik Schmidt zeigte sich auch hier ein typisches Problem historischer Gebäude, das zunächst kaum lösbar erschien: Die geringe Raumhöhe. Im alten Wohnzimmer auf der Straßenseite konnte Schmidt vor der Sanierung nicht aufrecht stehen. Die Lösung: Der Fußboden wurde um einige Zentimeter tiefergelegt – mehr ging wegen des Grundwasserstands nicht.

Nach den Plänen von Thomas Gerhager von Quest Architekten wurde die Südseite des Hauses großzügig geöffnet. Auch beim Wohnzimmer konnten ein paar Zentimeter Raumhöhe gewonnen werden.

Die Arbeit hat sich gelohnt: Denn stehen kann Nik Schmidt jetzt, ohne sich den Kopf anzuschlagen.

Peter Zahel

Was spricht für die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses?

Thomas Drexel

Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist anspruchsvoll. Aber: Das Ergebnis macht Bauherren, die den Charme historischer Altbauten lieben, einfach glücklich. Denn hier bekommt man am Ende ein echtes Unikat, ein gewachsenes Stück Geschichte, fernab der immergleichen Neubauoptik.

Alle Arbeiten müssen zwar in Absprache mit dem Denkmalamt angegangen werden. Aber wer den Denkmalschutz früh einbindet und alle Details sorgfältig abgestimmt, wird in den meisten Fällen einvernehmliche Lösungen erzielen, die den Hausbesitzer auf der einen und die Denkmalbehörde auf der anderen Seite zufrieden stellen. Schließlich hat nicht nur die Stadt, sondern in aller Regel auch der Bauherr ein Interesse am Erhalt historischer Bausubstanz. Bei vielen Punkten sind sich die Freunde historischer Gebäude somit von Anfang an einig.

Altes und Modernes zu kombinieren, schafft besonderen Reiz

Thomas Drexel

Ein historisches Haus lässt die Lebensspuren aus Jahrzehnten und Jahrhunderten spüren. Die meisten Menschen, die ein denkmalgeschütztes Haus sanieren, tun dies vor allem aus emotionalen Gründen − weil sie sich in seinen unwiderstehlichen Charme verliebt haben. Das muss nicht altmodisch sein! Denn gerade in der Kombination mit einer modernen Einrichtung liegt häufig ein besonderer Reiz.

In diesem Bad wurde das vorhandene Fachwerk auf gelungene Weise mit einer modernen, minimalistischen Gestaltung kombiniert. Es ist genau diese Zurückhaltung bei der Einrichtung, die dem Haus einen modernen, zeitlosen Look verleiht. Hier wirkt das alte Fachwerk, der Mineralputz oder die Holzböden – mehr Dekoration braucht es nicht.

Die Kostenfrage

Bei historischen Sanierungen ist die Angst vor unkalkulierbaren Kosten ein ständiger Begleiter. Dieses Risiko kann man aber mit einer sorgfältigen Planung minimieren. Grundlage jeder Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die geplanten Maßnahmen genau aufgelistet sind.

Durch staatliche Fördergelder, Steuererleichterungen und eine solide Finanzierung kann das finanzielle Risiko zudem aufgefangen werden.

Auch durch Eigenleistung lassen sich die Kosten in gewissem Umfang senken. Wer ein denkmalgeschütztes Haus saniert, kann auch viel selbst anpacken, seien es Ausräumarbeiten oder das Entfernen alter Wand- und Bodenbeläge. Dennoch steckt unglaublich viele Planungsarbeit, Zeit und sehr viel Herzblut in einem solchen Objekt – wie das eben so ist, wenn es um die Verwirklichung eines Traumhauses geht.

Fazit: Denkmalgeschütztes Haus − das sind Ihre Rechte und Pflichten