Grundbuch: Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks
Rat vom Rechtsexeperten
Wer an einem Grundstück oder Haus interessiert ist, sollte unbedingt vorab einen Blick in das Grundbuch werfen, denn es enthält alle Informationen über das Grundstück.
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Im Grundbuch steht alles, was Sie über ein Grundstück wissen müssen: die Eigentumsverhältnisse, ob es Belastungen gibt (wie in diesem Artikel erklärt) und welche Grundschuld gegenüber einer Bank besteht. Hier erfahren Sie, wer es einsehen darf, welche Informationen es enthält und wie Sie Eintragungen vornehmen können:
Was steht im Grundbuch? »
In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie am kostengünstigsten den Grundbuchauszug beantragen können.
Auf einem Grundstück können Lasten und Beschränkungen liegen
Das Grundbuch gibt nicht nur Aufschluss darüber, wem ein Grundstück (und Haus) gehört, sondern auch, ob darauf rechtliche Lasten und Beschränkungen liegen. Wegerechte erlauben es beispielsweise Nachbarn, einen Teil des Grundstück zu überqueren, um zum eigenen Haus zu gelangen. Aber auch Wohnrechte gehören dazu, die es der im Grundbuch eingetragenen Person erlauben, das Haus auf dem Grundstück bis zum Lebensende zu bewohnen.
Rechtsanwalt Dr. Tim Wistokat von Poll Immobilien erklärt, welche Lasten und Beschränkungen auf einem Grundstück liegen können und was das konkret bedeutet.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Die Belastungen und Beschränkungen eines Grundstücks werden in der zweiten Abteilung des Grundbuchs vermerkt. Dazu gehören unter anderem Dienstbarkeiten wie Wegerecht oder Wohnrecht, aber auch Reallasten, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte und vieles mehr.
1. Grunddienstbarkeiten im Grundbuch
Eine Grunddienstbarkeit besteht zwischen zwei Eigentümern, wenn der eine dem anderen – in der Regel seinem Nachbarn – bestimmte Nutzungen, Beschränkungen oder Einschränkungen auf seinem Grundstück eingeräumt hat.
Typische Eintragungen für Grunddienstbarkeiten sind:
- Wegerechte
- Überfahrtsrechte
- Leitungsrechte.
Grunddienstbarkeiten sind immer objektbezogen, vererblich und veräußerbar. Das heißt, sie gehen in der Regel beim Verkauf des Grundstücks auf den neuen Eigentümer über. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch des dienenden Grundstücks und verpflichtet zur Gewährung oder Erfüllung der festgelegten Leistungen oder Rechte zugunsten des herrschenden Grundstücks.
Wegerechte
Ist ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen, dürfen Nachbarn das Grundstück überqueren, um zu ihrem eigenen Grundstück, einem öffentlichen Weg oder einer Straße zu gelangen. Unterschieden wird beim Wegerecht nach Geh- und Fahrrecht:
- Das Gehrecht sieht eine ausschließliche Nutzung zu Fuß vor,
- Beim Fahrrecht darf ein Fahrzeug genutzt werden.
Beim Wegerecht können zudem Entschädigungen, Instandhaltungskosten oder Verkehrssicherungspflichten anfallen, wenn diese im Rahmen des Wegerechts vereinbart wurden.
Leitungsrechte
Leitungsrechte beziehen sich meist auf Wasser-, Abwasser-, Gas-, Fernwärme- und Stromleitungen. Liegen zwei Grundstücke hintereinander und ist das hintere Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angeschlossen, können Leitungsrechte vereinbart werden, um die Versorgung des hinteren Grundstücks sicherzustellen.
2. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist personenbezogen, unveräußerlich und unvererblich. Die eingetragene Belastung eines Grundstücks bezieht sich nur auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person. Das eingetragene Recht erlischt bei Verkauf oder Tod des Berechtigten.
Typische Eintragungen für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind:
- Wohnrechte
- Nießbrauch
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine typische beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt der eingetragenen Person, die Immobilie oder Teile davon bis zum Lebensende zu bewohnen. Eine wirtschaftliche Nutzung, zum Beispiel durch Vermietung, ist jedoch ausgeschlossen.
Auch Beschränkungen der Grunddienstbarkeit, wie das Wegerecht, können als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen werden. In diesem Fall erlischt mit dem Tod der eingetragenen Person auch das Wegerecht.
Nießbrauch
Bei einem eingetragenen Nießbrauch hingegen hat der bisherige Eigentümer, der sogenannte Nießbraucher oder Nießnutzer, mehr Rechte als bei einem Wohnrecht. Er kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen und auch einen wirtschaftlichen Nutzen, also die „Früchte“ daraus ziehen. Das können beispielsweise die Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung, landwirtschaftlichen Erzeugnissen oder Bodenschätzen sein.
Ein Nutznießer hat also ähnliche Rechte wie der Eigentümer, mit der Ausnahme, dass er die Immobilie nicht wirksam veräußern kann. Er ist auch verpflichtet, sich um die Instandhaltung der Immobilie zu kümmern und alle damit verbundenen Kosten zu tragen.
Häufig wird der Nießbrauch im Rahmen einer Schenkung von Anlageimmobilien innerhalb der Familie eingesetzt. Der Nachfolger wird dann als neuer Eigentümer eingetragen, das Nutzungsrecht und die Erträge verbleiben jedoch beim Vorbesitzer.
3. Reallast
Wird eine Reallast als Belastung eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen, so ist der Eigentümer verpflichtet, wiederkehrende finanzielle, häufig aber auch Dienst- oder Sachleistungen zu erbringen.
Die Reallast kann eingetragen werden als
- subjektiv-dingliches Recht, beispielsweise eine jährliche Holzlieferung aus dem Baumbestand des Grundstücks
- oder als subjektiv-persönliches Recht, beispielsweise die Versorgung und Pflegeleistungen eines Angehörigen.
Wird die Leistung nicht erbracht, kann der Begünstigte seinen Anspruch per Zwangsvollstreckung durchsetzen – im schlimmsten Fall sogar die Zwangsversteigerung des Grundstücks erwirken. Die Löschung einer Reallast aus dem Grundbuch ist nur durch den Begünstigten möglich.
4. Vorkaufsrechte
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht dokumentiert das Kaufinteresse einer bestimmten Person an einer Immobilie oder einem Grundstück. Kommt es zu einem Verkauf, kann die vorkaufsberechtigte Person in den Kaufvertrag mit allen Vereinbarungen, Beschaffenheitserklärungen und dem Kaufpreis des Erstkäufers eintreten. Das Vorkaufsrecht beinhaltet eine Ausübungsfrist von zwei Monaten nach notarieller Beurkundung zwischen dem Erstkäufer und Verkäufer mit Zustellung des Kaufvertrages durch den Notar an den Vorkaufsberechtigten.
Es gibt drei Arten des Vorkaufsrechts:
- Beim dinglichen Vorkaufsrecht hat die Eintragung ins Grundbuch eine vormerkungsgleiche Wirkung.
- Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird ohne Eintragung ins Grundbuch vertraglich vereinbart. Der Vorkaufsberechtigte kann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn er übergangen wird.
- Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Recht das Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten auszuüben, muss aber einen wichtigen Grund angeben, beispielsweise das Wohl der Allgemeinheit..
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5. Erbbaurecht
Ebenfalls zu den Lasten gehört das Erbbaurecht. Ein fremdes Grundstück wird einer Person für eine vertraglich festgelegte Zeit – in der Regel 99 Jahre – zur Bebauung und Nutzung gegen Zahlung eines Erbbauzinses überlassen, ohne dass das Grundstück den Eigentümer wechselt. Erbbaurechte werden in der Regel von Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen, seltener von Privatpersonen vergeben.
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6. Weitere Belastungen: Vermerke, Widerspruch
Vermerke in Abteilung II des Grundbuchs haben eine Warnfunktion. In der Praxis kann das zum Beispiel ein Sanierungsvermerk der Gemeinde sein.
Gegen die Richtigkeit von Eintragungen im Grundbuch kann grundsätzlich Widerspruch erhoben werden. Die Eintragung des Widerspruchs erfolgt anhand einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund eines Begünstigten, der durch die Berichtigung des Grundbuchs betroffen wäre.
7. Fazit: Lasten und Beschränkungen im Grundbuch
Prüfender Blick ins Grundbuch: Lasten und Beschränkungen
- Ein Grundbuch enthält alle relevanten Informationen über ein Grundstück, einschließlich Lasten und Beschränkungen, die letztlich den Kauf oder Verkauf einer Immobilie beeinflussen können.
- Grunddienstbarkeiten sind objektbezogene Rechte, mit denen ein Eigentümer einem anderen bestimmte Nutzungen oder Beschränkungen auf seinem Grundstück einräumt, wie Wege- und Leitungsrechte.
- Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind personenbezogene Rechte, die nur auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person beschränkt sind, wie Wohnrecht und Nießbrauch.
„Das Grundbuch ist eine wichtige Informationsquelle für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Es enthält entscheidende Informationen über Rechte und Belastungen eines Grundstücks, die den Kauf oder Verkauf beeinflussen können. Ein Blick ins Grundbuch hilft daher, potenzielle Risiken zu erkennen. Eine professionelle Beratung ist zudem empfehlenswert, um gegebenenfalls rechtliche Konsequenzen zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen“, resümiert der Immobilienrechtsexperte Dr. Tim Wistokat von Poll Immobilien.
