Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen

In Deutschland müssen Grundstückseigentümer für bebaute und bebaubare Grundstücke Grundsteuer zahlen. Ab dem 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft. Sie kann zu erheblichen Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer führen – in einigen Fällen sogar zu deutlichen Erhöhungen.

Die gute Nachricht: Falls Sie Fehler in Ihrem finalen Grundsteuerbescheid entdecken, können Sie Widerspruch einlegen. Aber: Die Fehlersuche ist relativ aufwändig und die Erfolgsaussichten stehen meistens nicht allzu gut.

Warum und für wen könnte die neue Grundsteuer teurer werden?

Die neue Grundsteuer 2025 wird anders berechnet als bisher, was in vielen Fällen zu höheren Steuerzahlungen führen könnte. Besonders in gefragten Wohngegenden mit hohen Bodenrichtwerten kann dies zu einem spürbaren Anstieg der Grundsteuer führen.

Grund ist ein neues Berechnungsverfahren ab 2025 für die Grundsteuer: Der Grundsteuermessbetrag basiert nicht mehr auf den veralteten Einheitswerten, sondern auf einem neu ermittelten Grundsteuerwert, der aktuelle Bodenrichtwerte berücksichtigt. Die sind in vielen Regionen aufgrund gestiegener Immobilienpreise deutlich höher als früher. Darüber hinaus fließen auch die Größe der Gebäudeflächen sowie die Wohn- und Nutzflächen in die Berechnung ein, was eine differenziertere Bewertung ermöglicht. Höhere Steuern können sich auch daraus ergeben, dass die neuen Berechnungsgrundlagen regionale Unterschiede stärker berücksichtigen.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen: drei Bescheide, drei mögliche Wege

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In Deutschland erhalten Grundstückseigentümer in der Regel drei Bescheide im Zusammenhang mit der Grundsteuer. Falls Sie in einem dieser Bescheide Fehler feststellen, können Sie Rechtsmittel einlegen – also per Einspruch oder Widerspruch gegen die Bescheide vorgehen, um deren Überprüfung oder Änderung zu erwirken. Diese Bescheide sind:

1. der Bescheid über den Grundsteuerwert (oder in einigen Bundesländern die Grundsteueräquivalenzbeträge),
2. der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag,
3. der finale Grundsteuerbescheid.

Gegen alle drei Bescheide können Sie sich wehren. Allerdings sind die Erfolgsaussichten oft begrenzt, insbesondere bei den beiden ersten Bescheiden, da bei den meisten Grundstückseigentümern die Einspruchsfristen bereits abgelaufen sind. Dennoch können Sie durch eine Überprüfung Fehler erkennen und diese für die nächste Grundsteuererklärung vermeiden, was langfristig Ihre Steuerbelastung reduzieren könnte.

Anhand unserer Checkliste (siehe unten) können Sie für jeden der drei Bescheide überprüfen, ob er korrekt ausgestellt wurde oder ob er Fehler enthält. Wenn Sie einen solchen Fehler entdecken, können Sie Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen.

1. Fehler im Bescheid über den Grundsteuerwert oder die Grundsteueräquivalenzbeträge finden

Der Bescheid über den Grundsteuerwert ist der komplexeste der drei Bescheide. Um Fehler zu finden, sollten Sie die folgenden Punkte überprüfen:

• Kontrollieren Sie die Grundstücksdaten! Überprüfen Sie, ob Adresse, Flurstücknummer, Grundstücksfläche und Baujahr korrekt angegeben sind und mit den Angaben in Ihrer Grundsteuererklärung übereinstimmen.
• Wurde der Grundsteuerwert richtig berechnet? In den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, ist die Berechnung des Grundsteuerwerts besonders komplex. Sie basiert auf Faktoren wie Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierung und Abzinsung. Fehler in diesen Berechnungen können erhebliche Auswirkungen haben.
• Vergleichen Sie mit eigenen Unterlagen! Gleichen Sie die Werte im Bescheid mit Ihren eigenen Unterlagen ab, z. B. dem Kaufvertrag, Bauplänen und Mietverträgen.
• Checken Sie die Grundsteueräquivalenzbeträge: In Bayern, Hamburg und Niedersachsen wird anstelle des Grundsteuerwerts ein System mit Grundsteueräquivalenzbeträgen genutzt. Dieser Bescheid ist einfacher aufgebaut, kann jedoch ebenfalls Fehler enthalten. Prüfen Sie hier besonders die Angaben zu Wohnfläche und Grundstücksfläche sowie die korrekten Äquivalenzzahlen für diese Flächen.

2. Fehler im Bescheid über den Steuermessbetrag finden

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Der Bescheid über den Steuermessbetrag ist in den meisten Bundesländern relativ einfach aufgebaut. Er enthält den Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid und die Steuermesszahl. Diese beiden Werte werden multipliziert, um den Steuermessbetrag zu berechnen. Um mögliche Fehler zu entdecken, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Ist der Grundsteuerwert korrekt übernommen? Überprüfen Sie, ob der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid korrekt und vollständig in den Bescheid über den Steuermessbetrag übertragen wurde.
• Wurde die richtige Steuermesszahl verwendet? Die Steuermesszahl ist entscheidend und variiert je nach Grundstücksnutzung (z. B. 0,31 Promille für Wohngebäude im Bundesmodell). Vergewissern Sie sich, dass die korrekte Steuermesszahl angewendet wurde.
• Ist die Multiplikation korrekt? Kontrollieren Sie, ob die Multiplikation von Grundsteuerwert und Steuermesszahl rechnerisch korrekt ist. Die Multiplikation von Grundsteuerwert und Steuermesszahl ist rechnerisch einfach, Sie sollten Sie aber dennoch kontrollieren, denn durch Übertragungsfehler oder Rechenungenauigkeiten können sich hier Abweichungen ergeben.

3. Fehler im Grundsteuerbescheid finden und Widerspruch einlegen

Auch im finalen Grundsteuerbescheid, der in den meisten Gemeinden im ersten Quartal 2025 verschickt wird, spielt die Zahl 3 eine wichtige Rolle. Der Grundsteuerbescheid enthält drei zentrale Zahlen:

1. Den Grundsteuermessbetrag: Dieser Wert stammt aus dem Bescheid über den Steuermessbetrag, den Sie bereits erhalten haben sollten.
2. Den Hebesatz: Dieser wird von Ihrer Gemeinde festgelegt.
3. Die zu zahlende Grundsteuer: Diese ergibt sich aus der Multiplikation von Grundsteuermessbetrag und Hebesatz.

Wann lohnt sich ein Widerspruch?

Ein Widerspruch gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid ist nur sinnvoll, wenn eine der drei Zahlen falsch ist:

1. Der Grundsteuermessbetrag wurde nicht korrekt übernommen.
2. Der Hebesatz ist nicht korrekt angegeben.
3. Die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer ist fehlerhaft.

So legen Sie rechtlich wirksam Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein

Um Widerspruch einzulegen, nutzen Sie ein formloses Schreiben, das die Gründe für Ihren Widerspruch klar benennt. Sie haben hierfür genau einen Monat ab Erhalt des Bescheids Zeit (§ 355 AO). Versenden Sie den Widerspruch am besten per Einschreiben, um den fristgerechten Eingang nachweisen zu können.

Nachweis eines geringeren Grundsteuerwerts

In elf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) haben Grundstückseigentümer die Möglichkeit, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen, wenn dieser mindestens 40 Prozent unter dem vom Finanzamt ermittelten Wert liegt.

Beispiel: Das Finanzamt stellt einen Grundsteuerwert von 100.000 Euro fest. Können Sie nachweisen, dass Ihr Grundstück tatsächlich nur 60.000 Euro oder weniger wert ist, kann dieser geringere Wert anerkannt werden.

Als Nachweis kommen vor allem zwei Optionen infrage:

• Kaufpreis
  Wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 tatsächlich für einen niedrigeren Betrag verkauft wurde und die Verhältnisse unverändert sind, kann dieser Kaufpreis als aussagekräftiger Nachweis dienen.
• Sachverständigengutachten
  Liegt kein aktueller Kaufpreis vor, können Sie ein unabhängiges Sachverständigengutachten erstellen lassen. Dieses ermittelt den tatsächlichen Grundstückswert professionell und dient als Nachweis.

So können Sie Fehler im Grundsteuerwertbescheid auch später noch korrigieren

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Auch nach Ablauf der Einspruchsfrist können Sie Fehler im Grundsteuerwertbescheid korrigieren lassen – mit einer sogenannten fehlerbeseitigenden Fortschreibung. Aber Achtung: Diese Korrektur gilt nur für die Zukunft und wird erst zum 1. Januar des Folgejahres wirksam.

Wann ist eine Korrektur möglich? Die Hürde liegt bei 15.000 Euro: Der Grundsteuerwert muss um mindestens diesen Betrag zu hoch angesetzt sein, damit eine Korrektur möglich ist. Diese Regel soll sicherstellen, dass nur größere Fehler korrigiert werden – etwa eine falsche Grundstücksgröße oder Wohnfläche. Die fehlerbeseitigende Fortschreibung betrifft nur den Grundsteuerwertbescheid. Aber keine Sorge: Wird dieser Wert korrigiert, hat das in der Regel auch Auswirkungen auf künftige Steuerberechnungen und kann Ihre Grundsteuerlast senken.

Fazit: Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist nicht einfach, aber möglich

• Ab 2025 drohen höhere Grundsteuern – vor allem in gefragten Wohnlagen. Grund sind neue Berechnungsgrundlagen wie aktuelle Bodenrichtwerte.
• Drei Bescheide sind entscheidend: Grundsteuerwert, Steuermessbetrag und Grundsteuerbescheid. Fehler können Sie per Einspruch (gegen die ersten beiden) oder Widerspruch (gegen den Grundsteuerbescheid) anfechten.
• Falsche Daten, fehlerhafte Berechnungen oder inkorrekte Hebesätze? Mit unseren Checklisten (siehe oben) gehen Sie möglichen Fehlerquellen auf die Spur. Legen Sie Einspruch oder Widerspruch ein – beim Finanzamt kostenlos, bei der Gemeinde meist gebührenpflichtig.
• Nach Fristablauf hilft eine fehlerbeseitigenden Fortschreibung. Bei Fehlern ab 15.000 Euro können Bescheide angepasst und künftige Steuern reduziert werden.

Hinweis: Ohne Gewähr! Die bereitgestellten Informationen sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie decken nicht alle individuellen Fälle ab. Außerdem haben wir sie für Laien etwas vereinfacht. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie den Rat von einem qualifizierten Anwalt einholen.

Stand: Januar 2025