Checkliste: So erkennen Sie Baumängel bei einem alten Haus

Baumängel erkennen – vor dem Hauskauf!

Baumängel können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen, aber auch durch eine falsche Nutzung und Instandhaltung der Bauteile durch die Hausbesitzer. Damit man beim Hauskauf nicht in die Kostenfalle tappt, ist es wichtig, den Sanierungsbedarf und mögliche Baumängel bereits vor dem Hauskauf zu erkennen. Denn wer Baumängel erst nach dem Hauskauf reklamiert, hat keine großen Chancen auf einen Erfolg.

Ein Verkäufer darf ihm bekannte Mängel nicht verschweigen. Doch oft kennt der Besitzer eines alten Hauses die Mängel selbst gar nicht – vor allem, wenn er es geerbt und gar nicht selbst bewohnt hat. Dann mag er Farbveränderungen an Wänden für reine Schönheitsfehler halten, die beim Anstrich ohnehin übertüncht werden. Aber Verfärbungen können auch auf Feuchte oder Schimmel hinweisen − und damit häufig auch auf Baumängel. Deren Sanierung wird mitunter teuer.

Prüfen Sie ein altes Haus deshalb gründlich. Wenn es nicht passt, zu teuer ist oder jemand Ihnen das Objekt wegschnappt − kein Haus ist einmalig! Beim nächsten oder übernächsten Objekt klappt es bestimmt.

Checkliste: Gebrauchtes Haus kaufen

Drucken Sie unsere Checkliste aus und füllen Sie sie nach dem Besichtigungstermin aus. So bekommen Sie einen guten Überblick darüber, ob die Immobilie Ihren Ansprüchen genügt.

Worauf kommt es bei der Hausbesichtigung an?

Der wichtigste Tipp vorab: Konzentrieren Sie sich auf das Wesentliche. Stellen Sie sich bei der Besichtigung das Haus ohne Innenausstattung vor, ohne Möbel, Teppiche, Fliesen, Böden und Wandverkleidungen. All diese Dinge sind später immer noch relativ einfach zu ändern.

Wichtiger ist der Stand der Technik: Was ist das Alter von Heizung, Wasser- und Stromleitungen? Sind die Stecker und Dosen neueren Datums oder eher Marke „uralt“? Müssen Elektrik, Sanitär- oder Heizungsnetz erneuert werden, wird das Haus quasi in den Rohbauzustand versetzt. Und das kostet Geld, Zeit und Nerven.

Was sind die häufigsten Bauschäden?

Laut aktuellem Bauschadenbericht (Stand: November 2022) des Bauherren-Schutzbunds entfallen zwei Drittel der Schäden auf die klassischen Bereiche. Hierzu zählen vor allem das Dach, die Geschossdecken sowie Fußböden und Wände. 80 Prozent der untersuchten Fälle weisen auf wenige typische Ausprägungen hin, wie z.B. Feuchteschäden oder Rissbildungen.

Weiteres Ergebnis des Bauschadensberichts: Häufig sind mehrere Bauteile betroffen, sodass mehrere Mängel gleichzeitig gemeldet werden. Und: Die Entwicklung der Bauschadenkosten hat im Zeitraum von 2002 bis 2016 stetig zugenommen, seitdem ist allerdings ein Rückgang um nahezu 50 Prozent zu verzeichnen.

Wer sich näher informieren möchte: Hier geht es zu den detaillierten Ergebnissen der Baumängel-Studien des Bauherren-Schutzbunds »

Feuchtigkeitsschäden erkennen

Eines der häufigsten Probleme alter Häuser − vor allem der Keller − ist Feuchtigkeit und Schimmel. Schimmel ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann ernste Gesundheitsschäden verursachen. Wenn Sie Anzeichen für Schimmel erkennen, sollten Sie der Ursache nachgehen − dahinter stecken oft Baumängel wie undichte Wände oder Böden, unzureichende Wärmedämmung, fehlende Beheizbarkeit sowie schlechte Belüftung.

Der Keller eines Hauses ist besonders gefährdet, denn er ist konstant Feuchtigkeit ausgesetzt. Dichtungsmaterialien und Dämmstoffe halten nicht ewig − dann muss man gründlich nacharbeiten und zwar immer von außen. Anders formuliert: Der Keller muss komplett freigegraben werden. Das ist sehr aufwändig und teuer.

Feuchtigkeit im Haus kann schlimmstenfalls auch einen Befall der Holzteile durch den Echten Hausschwamm nach sich ziehen. Erkennen Sie Anzeichen für diesen gefährlichen Pilz, sollten bei Ihnen alle Alarmglocken schrillen. Der Hausschwamm kann einen Kiefernbalken innerhalb eines Jahres weitgehend zerstören. Den Pilz loszuwerden, ist äußerst schwierig.

Wie erkenne ich den Befall? Der Pilz zeigt sich anfangs als watteartiger Fleck − meist auf Nadelholz −, der sich später zimtbraun verfärbt. Er wächst häufig in Hohlräumen hinter Möbeln, Wandverkleidungen oder Treppen.

Ein anderer Schädling, der häufig in alten Dachstühlen anzutreffen ist, ist der Holzwurm, erkennbar an den charakteristischen Fraßlöchern im Holz. Mehr dazu erfahren Sie hier: »Holzschädlinge erkennen, bekämpfen & vorbeugen

Unzureichende Wärmedämmung

Vor den 1990er-Jahren waren Wärmeschutz, Schallschutz und Einbruchschutz noch kein großes Thema bei Bauherren − dementsprechend gibt es häufig Nachbesserungsbedarf an Fassade, Fenstern und Türen. In vielen Fällen lässt sich auf die alte Hauswand zwar relativ einfach ein modernes Wärmedämmsystem aufbringen − je nach Dämmmaterial können hier allerdings Kosten von bis zu 150 Euro pro Quadratmeter auf Sie zukommen.

Bei auskragenden Bauteilen wie Balkonen sollten Sie genauer hinschauen: Bis in die 1980er-Jahre wurden sie häufig als sogenannte Kragplatten gebaut: Die Deckenplatte wurde einfach bis auf den Balkon verlängert. Ähnliches ist häufig auch bei Dachüberständen oder der Terrasse zu erkennen − aus heutiger Sicht Baumängel. Richtig wäre es, Deckenplatte und Balkonplatte baulich voneinander zu trennen.

Problem: Wenn das Gebäude in der kalten Jahreszeit beheizt ist, wird über diese Wärmebrücken Wärme nach außen geleitet. Abgesehen von den damit verbundenen Heizverlusten kann das weitere Probleme verursachen, etwa wenn am Übergang zwischen Decken- und Balkonplatte die Raumluft abkühlt und Schimmel entsteht.

Ineffizientes Heizsystem

Um vor dem Hauskauf eine qualitative energetische Bewertung der Heizungsanlage zu erhalten, ist eine Heizungsanlagenprüfung nach DIN EN 15378 empfehlenswert. Der zeitliche Aufwand ist gering: Die Inspektion einer kleineren Heizungsanlage dauert etwa eine Stunde plus Beratung über sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen.

Ein Beispiel: Alte Häuser haben manchmal noch Elektrospeicherheizungen, die viel Strom verbrauchen und einen schlechten Wirkungsgrad haben − ein Austausch ist anzuraten und in größeren Wohngebäuden ist der Rückbau sogar verpflichtend. Unabhängig vom Heizungssystem, sind spätestens nach einem Alter von 30 Jahren Modernisierungsmaßnahmen oder ein Austausch nötig − in der GEG (früher: EnEV) sind vorgeschriebene Nachrüstungen der Heizungsanlage geregelt.

Werfen Sie auch einen Blick auf den Zustand der Rohre und Leitungen. Nach 20 bis 30 Jahren weisen Eisen- oder Kupferrohre häufig bereits Schäden auf. Rohre, die stark angegriffen oder sogar undicht sind, sollten ausgetauscht werden.

Veraltete Haustechnik

In der Haustechnik hat sich in den letzten Jahren extrem viel getan − aber nur selten wurden die vorhandenen Leitungen ausgetauscht. Der Grund: Da die Elektroinstallation normalerweise unter Putz verlegt ist, müssen die Wände im ganzen Haus aufgeschlitzt, neue Leitungen verlegt und anschließend neu verputzt werden. Klären Sie deshalb vor dem Hauskauf:

• auf welchem Stand die Haustechnik in Ihrer anvisierten Immobilie ist. Veraltete Drehsicherungen können noch durchbrennen oder es fehlen die FI-Schutzschalter. Zum Glück ist die Nachrüstung von FI-Schutzschaltern vergleichsweise einfach.
• ob genügend Steckdosen und Schalter vorhanden sind. Die sind in alten Häusern nämlich häufig Mangelware.

Schadstoffe erkennen

Vor dem Hauskauf ist es nicht nur wichtig, Baumängel zu erkennen, sondern auch eine eventuelle Schadstoffbelastung der Räume abzuklären − insbesondere wenn Mitglieder Ihrer Familie unter einer Allergie leiden.

• Besonders gefährlich ist Asbest. In den 1960er- und 70er-Jahren wurde dieser gesundheitsgefährdende Baustoff häufig verwendet − beispielsweise in Form asbesthaltiger Bodenplatten oder Asbestzementplatten an der Fassade. Aus heutiger Sicht ein Baumangel. Die Demontage und Entsorgung asbestbelasteter Baustoffe ist aufwändig und teuer, diverse Sicherheitsvorschriften müssen eingehalten werden.
• Ratsam ist es auch, eine Trinkwasseranalyse durchzuführen. Damit erhalten Sie Aufschluss darüber, ob das Trinkwasser gefährliche Legionellen enthält. Hier erfahren Sie, wie ein solcher Trinkwasser-Check abläuft: Trinkwasser-Check durch den Sanitärhandwerker »
• Bleirohre sind gesundheitsschädlich und für Neubauten schon lange verboten. Sie müssen sofort ausgebaut und entsorgt werden. Sie erkennen die dickwandigen Rohre, die häufig in den 1920er- bis 1950er-Jahren verbaut wurden, an ihrer grauen Farbe. Beim Klopfen klingen sie dumpf und hohl.
• Auf Dachböden wurden häufig Holzschutzmittel verarbeitet, die PCP und Lindan enthalten − beide Stoffe sind hochgradig gesundheitsschädigend.

Text: J.Fink Verlag, Fotos: Verband Privater Bauherren (VPB)