Bauantrag stellen: 7 Tipps zur erfolgreichen Baugenehmigung
Baugenehmigung beschleunigen
Zettelwirtschaft, Paragraphenchaos und Behördendeutsch: Der Bauantrag wird bei vielen Bauherren schon weit vor der notwendigen Beantragung gefürchtet. Die Angst, Fehler zu begehen und eine Antragsablehnung zu kassieren, ist groß. Denn ein neuer Antrag kostet nicht nur Geld. Auch der meist eng kalkulierte Zeitplan gerät so schnell ins Wanken.
Der Bauantrag ist für viele Bauherren deshalb die letzte große Hürde vor dem Beginn der Bauarbeiten. Um hier einen klaren Kopf zu bewahren und strukturiert vorzugehen, hilft eine gewissenhafte Vorbereitung.
Diese 7 Tipps helfen Ihnen dabei, alle Hürden zu meistern − so klappt es mit der Beantragung der wichtigen Baugenehmigung.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
1. Informationen frühzeitig einholen
Bevor Sie den Bauantrag stellen, sollten Sie sich informieren, welche Baubestimmungen in ihrem Bundesland bzw. in ihrer Kommune gelten. Diese finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen bzw. in den regionalen Behörden wie Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt.
Einen gültigen Bebauungsplan bekommen Sie beim zuständigen Bauamt. Er gibt Aufschluss darüber, welche Art und Größe, Geschosszahl, Fassadengestaltung oder Firsthöhe für die Bebauung auf dem Grundstück erlaubt sind. Werde diese Vorgaben eingehalten, erleichtert das das spätere Genehmigungsverfahren.
Möchten Sie staatliche Fördergelder nutzen, müssen beim Bau schon gewisse Standards eingehalten werden. Das macht später wiederum eine detaillierte Baubeschreibung nötig, wenn Sie den Bauantrag stellen.
Unser Tipp: Bevor Sie den offiziellen Antrag stellen, können Bauherren das Bauvorhaben persönlich mit einem Mitarbeiter der Baubehörde besprechen. So können eventuell nötige Nachbessserungen schon vor der Beantragung umgesetzt werden und der Bauantrag hat später bessere Chancen auf eine Genehmigung.
So kommen Sie zur Landesbauordnung für Ihr Bundesland
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2. Bauvoranfrage hilft bei Unsicherheiten
Wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder eine außergewöhnliche Bauweise geplant ist, ist eine Bauvoranfrage sinnvoll.
Die Anfrage muss schriftlich mit einem Lageplan, Auszügen aus den Flurkarten, einer Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Bauvorhabens beim zuständigen Bauordnungsamt eingereicht werden. Die Baubehörde prüft dann, ob das Bauprojekt überhaupt realisierbar und mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und welche Anträge später gestellt werden müssen.
Die Bauvoranfrage kann entweder förmlich gegen eine Gebühr oder formlos ohne zusätzliche Kosten gestellt werden. Nur bei der förmlichen Bauvoranfrage sind alle genehmigten Aspekte drei Jahre rechtsgültig. Erlässt die Behörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid, wird höchstwahrscheinlich auch der anschließende Bauantrag genehmigt. Dadurch kann auch das Verfahren für die Baugenehmigung beschleunigt werden.
3. Bauanzeige, Bauantrag oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?
Für bestimmte Bauvorhaben müssen Sie keinen Bauantrag stellen – es genügt auch eine Bauanzeige. Eine Bauanzeige ist möglich, wenn für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und die Bebauung nicht genehmigungspflichtig ist.
- Eine Bauanzeige hat den Vorteil, dass weniger Dokumente eingereicht werden müssen und das Amt die Unterlagen lediglich auf Vollständigkeit und Plausibilität prüft. Wenn die Baubehörde innerhalb von vier Wochen keine Einwände erhebt, kann mit dem Bau begonnen werden.
- Der Nachteil ist, dass die Bauanzeige beim Einreichen korrekt und vollständig sein muss – nachträgliche Änderungen sind nicht mehr möglich.
Ein Bauantrag ist dagegen nötig, wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder genehmigungspflichtige Abweichungen vom Bebauungsplan angedacht sind. Für Bauherren ist es ratsam, beim zuständigen Amt nach einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu fragen. Hierbei werden nicht alle Details des Bauantrages geprüft, wodurch sich die Bearbeitungszeit erheblich verkürzt.
4. Zuständigkeiten beachten
Das dürfte viele Bauherren beruhigen: Nicht der Bauherr selbst stellt den Bauantrag, denn das muss von einem bauvorlagenberechtigten Experten gemacht werden. Das kann ein Architekt oder ein Bauingenieur sein.
Der Vorteil: Diese Fachleute sind bestens mit dem Genehmigungsverfahren vertraut und wissen genau, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Für kleine Bauvorhaben dürfen auch Bautechniker sowie Maurer-, Zimmerer- und Betonbauerhandwerksmeister die Antragsunterlagen ausfüllen.
90 Prozent aller Bauherren bauen schlüsselfertig und überlassen Planung und Ausführung dem Hausanbieter. Wir klären die Frage: Bauen mit dem Architekten − ist es wirklich teurer?
5. Die Kosten im Blick behalten
Ein Hausbau ist für jeden Bauherren eine große finanzielle Belastung. Auch für die unterschiedlichen Genehmigungsverfahren werden Kosten fällig. Diese sind bundesweit nicht einheitlich geregelt – die zuständige Baubehörde kann darüber detailliert Auskunft geben.
Wird mit einem Baupartner gebaut, sind diese Kosten meist in den Baunebenkosten berücksichtigt. Experten gehen davon aus, dass in der Regel 10,5 % der gesamten Bausumme für den Bauantrag fällig werden. Darin sind sowohl die Kosten für die Prüfung des Antrags bei der Baubehörde (rund 0,5 %) als auch die Kosten für die Erstellung der notwendigen Unterlagen durch einen Architekten oder Bauingenieur (rund 10 %) enthalten.
Achtung: Spezielle Genehmigungen, beispielsweise zum Fällen von Bäumen auf dem Grundstück, verursachen unter Umständen weitere Kosten.
Achtung: Beachten Sie auch die Baunebenkosten!
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6. Unterlagen vollständig aufbereiten
Welche Unterlagen für den Bauantrag notwendig sind, unterscheidet sich auf Länderebene und ist manchmal sogar von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Bauherren erfahren bei ihrem zuständigen Bauamt, welche Unterlagen sie einreichen müssen.
Alle erforderlichen Unterlagen sollten der zuständigen Baubehörde vollständig und unterschrieben übermittelt werden, um das Genehmigungsverfahren nicht zu verzögern. Neben diversen Vordrucken von Formularen brauchen Sie in der Regel folgende Unterlagen:
- ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Angaben über die Grundstücksentwässerung
- Lage- und Freiflächenpläne
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibungen
- Sicherheitsnachweise
- Berechnungen und Unterschriften des Bauvorlageberechtigten.
Der Antrag muss in dreifacher Ausführung vorgelegt werden: ein Exemplar für den Bauherren, eines für die Gemeinde und das dritte für die Bauaufsichtsbehörde. Da die Unterlagen von verschiedenen Behörden ausgestellt werden, muss entsprechend Zeit für die Zusammenstellung eingeplant werden.
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7. Die Nachbarn miteinbeziehen
Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn, bevor Sie den Bauantrag stellen. Das klingt zunächst zwar ungewöhnlich, kann für den späteren Erfolg des Bauantrags aber von großer Bedeutung sein. Manche Gemeinden fordern sogar generell die Unterschrift aller angrenzenden Nachbarn für den Bauantrag.
Planen Sie Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan – zum Beispiel durch reduzierte Abstandsflächen? Dann liegt eine Genehmigung des Bauantrags im Ermessen der Behörde. Auch die Nachbarn haben ein Mitspracherecht! Wenn sie die erforderlichen Unterlagen unterschreiben, bestätigen sie damit, dass sie mit dem Bauvorhaben einverstanden sind. In einem solchen Fall steigt die Chance auf eine Genehmigung, da die Behörde dann nicht mit einem Widerspruch der Nachbarn rechnen muss.
Wird die Baugenehmigung ohne Unterschrift der Nachbarn erteilt, haben diese innerhalb einer einjährigen Frist die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Bauherren können diese Gelegenheit nutzen, um sich mit den Nachbarn bekannt zu machen – schließlich lebt man im Idealfall noch viele Jahre gemeinsam Seite an Seite und möchte ein gutes Nachbarschaftsverhältnis aufbauen.
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Autor Christian Schaar ist Geschäftsführer eines Architektur-Büros mit Schwerpunkt auf ökologischen Holzbau (S2 GmbH).
