Checkliste Hausbesichtigung: Darauf sollten Sie achten

1. Checkliste vor der Hausbesichtigung

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Legen Sie bereits vor der Besichtigung fest, was Ihnen besonders wichtig ist.

Unsere Checkliste hilft, Wohnwünsche zu definieren und Prioritäten zu setzen. Nach jeder Besichtigung sollten Sie die Liste zur Hand nehmen und prüfen, ob das, was Sie gesehen haben, mit Ihren Ansprüchen übereinstimmt.

• Stimmt die Infrastruktur? Sind Schulen, Kindergärten und Ärzte in der Nähe? Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Freizeitmöglichkeiten und vielleicht die Anbindung zur Autobahn können auch wichtige Kriterien sein. Dies erspart viele lange Wege.
• Was sagt die Nachbarschaft? Suchen Sie am besten vor der Hausbesichtigung das Gespräch mit den Anwohnern. So können Sie auch noch andere Vor- und Nachteile herausfinden, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind. Dazu kann Geruchs- oder Lärmbelästigung von Landwirtschaft oder nahe gelegener Industrie gehören, die nicht täglich auftritt oder unangenehme Nachbarn, mit denen Sie sich zukünftig einen Zaun teilen müssten.
• Berücksichtigen Sie auch die Lage und Umgebung der Immobilie. Sie ist bei einem Wiederverkauf eines der Kriterien, die am meisten Einfluss auf den Verkaufspreis hat.

Tipp: Klären Sie mit dem Makler oder Verkäufer, dass Sie ein umfassendes Exposé mit allen Plänen und relevanten Unterlagen bekommen.

2. Checkliste während der Hausbesichtigung: Worauf sollten Sie achten?

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Nicht nur Lage und Umfeld sind entscheidend, sondern auch, ob die Immobilie an sich Ihren Vorstellungen entspricht. Wir bieten Ihnen eine Checkliste, die Sie auf Ihre Besichtigungstermine mitnehmen können.

Drucken Sie die Checkliste aus und füllen Sie sie nach jedem Besichtigungstermin aus. Stellen Sie dem Makler oder Hausbesitzer Ihre Fragen, die zur Gewinnung eines Gesamteindrucks weiterhelfen. So erhalten Sie einen guten Überblick darüber, ob die Immobilie Ihren Ansprüchen genügt. Außerdem können Sie anhand der ausgefüllten Fragenkataloge die Angebote gut vergleichen.

Die wichtigsten Tipps vorab:

• Lassen Sie sich nicht zu einer schnellen Kaufentscheidung drängen und besichtigen Sie das Haus mehrmals.
• Nehmen Sie Freunde mit. Sie können Ihnen unabhängige Ratschläge geben und können bei mündlichen Absprachen als Zeuge dienen.
• Lassen Sie sich – wenn es sich um ein sanierungsbedürftiges Haus handelt – beim zweiten oder dritten Mal von einem Architekten oder Bauingenieur begleiten, der Erfahrung in der Altbaumodernisierung hat und Schäden erkennen kann.
• Besichtigen Sie das Haus bei Tageslicht. Nur dann können Sie den Zustand von Keller, Fassade und Dach/Dachstuhl beurteilen.
• Besichtigen Sie alle Räume, auch Stauräume, Keller, Dach, Garage, evtl. Anbauten und begehen Sie das gesamte Grundstück.
  
  

Beurteilen Sie den Zustand des Hauses

Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Für den Laien ist der Sanierungsbedarf einer Gebrauchtimmobilie nur schwer einzuschätzen. Wenn Sie unsicher über den Marktwert oder den baulichen Zustand der anvisierten Immobilie sind, können Sie einen Immobilien- bzw. Bausachverständigen einschalten. Er beurteilt und bewertet den Marktwert der Immobilie.

Denn was viele nicht wissen: Ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“. Die Einforderung von Schadenersatzansprüchen ist daher nach dem Kauf nur schwer durchzusetzen.

Der Bausachverständige führt mit Ihnen gemeinsam eine Hausbesichtigung durch. Dabei nimmt er den baulichen und technischen Zustand der Immobilie genau unter die Lupe und zeigt Schwachstellen und Mängel auf sowie den sich daraus ergebenden Sanierungsbedarf. Auf dieser Grundlage gibt der Gutachter eine Wertermittlung der Immobilie ab und unterstützt bei den Preisverhandlungen mit dem Verkäufer.

3. Nach der Hausbesichtigung

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Wenn Sie Interesse an der Immobilie haben, dann sollten Sie einen weiteren Besichtigungstermin vor dem Hauskauf vereinbaren. Bis dahin können Sie aber schon weitere Informationen einholen:

• Bei ernsthaftem Interesse, lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht für mindestens 14 Tage geben. Diesen Zeitraum nutzen Sie, um alle offenen Fragen inklusive der Finanzierung zu klären.
• Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen, um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen und zu sehen, ob auf dem Grundstück noch Lasten liegen. Diese müssen kein Hinderungsgrund sein, sollten aber in die Preisberechnung mit einfließen.
• Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan. So können Sie feststellen, ob Ihnen ggf. die schöne Aussicht verbaut werden kann oder gewerbliche Ansiedlungen zulässig sind. Prüfen Sie beim Bauamt auch, ob Neubauten geplant sind oder Straßensanierungen, an deren Kosten Sie sich beteiligen müssen. Im Baulastverzeichnis finden Sie auch Hinweise auf eventuelle Überwegungsrechte, also für den Fall, dass das Grundstück nur über das des Nachbarn zu erreichen ist.
• Sehen Sie sich auch die Baugenehmigung an. Eventuell gibt es Einschränkungen oder Denkmalschutzauflagen bei den Modernisierungsplänen zu berücksichtigen.
• Statten Sie der Gegend mehrere Besuche an verschiedenen Tagen und zu verschiedenen Uhrzeiten ab. Nur so bekommen Sie ein realistisches Bild.
• Nehmen Sie zur zweiten Hausbesichtigung einen Profi, beispielsweise einen Sachverständigen mit, der auch versteckte Mängel entdeckt.

4. Die zweite Hausbesichtigung

Nach der ersten Hausbesichtigung fallen Ihnen mit Sicherheit noch Dinge ein, die Sie vergessen haben zu fragen oder zu prüfen. Diese sollten Sie auf die Checkliste für die zweite Hausbesichtigung setzen. Bei diesem Termin lassen Sie sich am besten von einem Bausachverständigen, Bauingenieur oder einem erfahrenen Architekten begleiten. Handwerker reichen meist nicht, denn ein Elektriker kann zwar den Zustand der Elektro-Installationen beurteilen, aber nicht den des Dachs oder der Dämmung.

Da die zweite Hausbesichtigung in der Regel länger dauert, sollten Sie mit dem Hausbesitzer oder Makler einen entsprechenden Termin vereinbaren. Achten Sie dabei wieder auf Tageslicht!

Die Begleitung durch einen Gutachter kostet zwischen 200 und 500 Euro, je nach vereinbartem Leistungsumfang. Dies kann ein Beratungsgespräch bzw. ein mündliches oder schriftliches Gutachten beinhalten.

Verband Privater Bauherren (VPB)

Wann kann das Haus frühestens/spätestens übernommen werden?

Diesen Termin müssen Käufer mit der Kündigung Ihrer Mietwohnung und ggf. mit noch anstehenden Renovierungs-/Modernisierungsarbeiten abstimmen.

Ist der Kaufpreis verhandelbar?

Mängel, die der Käufer bzw. der Bausachverständige des Käufers entdeckt hat, sollten beim Kaufpreis berücksichtigt werden. Auch die Immobilienpreisentwicklung in der jeweiligen Lage könnte auf den Kaufpreis Einfluss nehmen. Sofern es keine weiteren Kaufinteressenten gibt, können Sie ebenfalls versuchen, den Preis zu verhandeln.

Kann das Haus reserviert werden und wie lange?

Zur Klärung der Finanzierung und weiterer Fragen ist es üblich, ein 14-tägiges Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Rechtssicher ist es nur mit einem notariell beurkundeten Vorvertrag.

Welche Einbauten sollen/können übernommen werden?

Möglicherweise wollen Sie die Küche oder andere maßgeschneiderte Einbauten übernehmen. Hier gilt es mit dem Hauseigentümer die Abstands- bzw. Übernahmekosten zu klären.

Was kann wie umgebaut werden?

Der Hauseigentümer oder Makler kann Ihnen womöglich schon eine erste Einschätzung liefern, ob Ihre Pläne realisierbar sind. Genaueres erfahren Sie aus dem Bebauungsplan und der Baugenehmigung.

Was ist der Grund für den Verkauf?

Manchmal liefert der Verkaufsgrund wichtige Hinweise über die Immobilie. Der Verkäufer ist aber nicht zu einer wahrheitsgemäßen oder umfassenden Antwort verpflichtet.

Checkliste: Besichtigung einer Eigentumswohnung

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Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird man – anders als beim Kauf eines Hauses – Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Für Wohnungsbesitzer gelten etwas andere Regeln als für Hausbesitzer. Diese Unterlagen sollten Sie als Käufer spätestens bei der Wohnungsbesichtigung erhalten:

• Die Teilungserklärung regelt, was zum Gemeinschaftseigentum und was zur Wohnung gehört. Je nachdem müssen Sie Schäden auf eigene Rechnung reparieren lassen oder die Reparaturen können von den Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.
• Im Wirtschaftsplan sind etwa die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft aufgeführt.
• Verwaltervertrag
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Aus den Protokollen lässt sich einiges über das zwischenmenschliche Klima im Haus und das Verhältnis der Eigentümer zur Verwaltung herauslesen. Auch anstehende Instandhaltungs- und Modernisierungsvorhaben stehen in den Protokollen.
• Sehen Sie sich auch die Hausordnung an. Wenn sie nicht zu Ihren Lebensgewohnheiten passt, dann nehmen Sie lieber Abstand vom Kauf.

Tipp: Auf der Website der Wüstenrot Bausparkasse informiert ein Ratgeber über die wichtigsten Punkte, die beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten sind »