Neue Grundsteuer berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Neue Grundsteuer 2022

Neue Grundsteuer 2025

Foto: Bundesverband Deutscher Fertigbau/Peter Sondermann

Die neue Grundsteuer, die seit 2025 gilt, soll für eine faire Berechnung der Grundsteuer sorgen. Viele Eigentümer haben allerdings Sorge vor übermäßigen Kostensteigerungen. Wie hoch fällt die Steuer tatsächlich aus? Und, falls Sie Ihren Bescheid bereits erhalten haben: Wurde die Grundsteuer richtig berechnet?

Kontrolle ist häufig besser als blindes Vertrauen, zumal sich leicht nachprüfen lässt, ob die Grundsteuer korrekt ist, denn sie berechnet sich nach einer bundesweit einheitlichen, einfachen Formel. So wird die neue Grundsteuer berechnet.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Grundsteuer berechnen: Formel und Rechenbeispiel
  2. Grundsteuer berechnen: Was häufig noch fehlt, ist der Hebesatz
  3. Faire Hebesätze & Transparenzregister der Bundesländer
  4. Grundsteuer berechnen: Was gilt für mein Bundesland?
  5. Kann ich Widerspruch gegen die neue Grundsteuer einlegen?
  6. Hintergrund: Warum die Grundsteuer neu berechnet werden musste

Grundsteuer berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Grundsteuer berechnen: Formel

Die Grundsteuer wird deutschlandweit nach der gleichen Formel berechnet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Diese Formel gilt grundsätzlich − auch wenn es unterschiedliche Grundsteuermodelle in den Bundesländern gibt. Wer seinen Grundsteuerbescheid für 2025 bereits erhalten hat, kann somit leicht nachprüfen, ob der ausgewiesene Grundsteuerbetrag tatsächlich korrekt ist.

Die folgende Beispielrechnung des Bundesfinanzministeriums veranschaulicht die Berechnung.

Grundsteuer berechnen: Beispiel des Bundesfinanzministeriums

Tipp

Mehr Informationen zur neuen Grundsteuer sowie einen Rechner finden Sie auf der Website www.grundsteuer.de »

Grundsteuer: Was häufig noch fehlt, ist der Hebesatz

Wer seinen Grundsteuerbescheid für 2025 bereits erhalten hat, kann mithilfe der Formel leicht nachrechnen, ob der Grundsteuerbetrag stimmt.

Wer ihn noch nicht erhalten hat, tut sich schwerer. Denn manchmal handelt es sich bei dieser Formel noch um eine Gleichung mit einer Unbekannten. Der Grundsteuerwert und die Steuermesszahl stehen zwar bereits fest, was aber zur endgültigen Berechnung der Grundsteuer in manchen Gemeinden noch fehlt, ist der Hebesatz.

Dieser wird von den Gemeinden festgelegt – was sie für das Jahr 2025 in vielen Fällen noch nicht gemacht haben. Erst wenn die Hebesätze für 2025 feststehen, ist eine seriöse Berechnung der Grundsteuer möglich.

Bis wann müssen die Kommunen den Hebesatz festlegen?

Die Kommunen haben bis zum 30. Juni 2025 Zeit, den neuen Hebesatz für 2025 festzulegen. Dieser Hebesatz gilt dann rückwirkend ab 1. Januar 2025. Es ist also in vielen Gemeinden noch etwas Geduld gefragt, bis alle Werte feststehen.

Rein rechtlich gilt: Ab dem 1.1.2025 gelten die bisherigen Grundsteuerbescheide nicht mehr. Die neu berechnete Grundsteuer muss aber erst dann gezahlt
werden, wenn der neue Bescheid der Gemeinde vorliegt – vorher nicht.

Faire Hebesätze & Transparenzregister der Bundesländer

Die Gemeinden legen den Hebesatz fest, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt. Dieser Hebesatz wird in den endgültigen Grundsteuerbescheid aufgenommen.

Viele Bundesländer veröffentlichen jetzt die sogenannten "fairen Hebesätze" in Transparenzregistern im Internet, um Transparenz zu gewährleisten. Ihr Anspruch: Mit diesen Hebesätzen soll die Höhe der Grundsteuereinnahmen im Vergleich zur alten Grundsteuer „aufkommensneutral“, also unterm Strich gleich bleiben.

Was sind aufkommensneutrale Hebesätze?

Das bedeutet, dass die Einnahmen einer Gemeinde durch die Grundsteuer ab 2025 insgesamt in etwa so hoch sein sollen wie vorher. „Aufkommensneutral“ bedeutet jedoch nicht, dass die Grundsteuer für jeden einzelnen Eigentümer gleich hoch bleibt. Im Gegenteil: Die Steuer kann für einzelne Grundstücke deutlich steigen, während sie für andere Grundstücke geringer ausfällt.

Die Kommunen sind jedoch nicht verpflichtet, sich an diesen fairen Hebesatz zu halten. In vielen Fällen können und wollen sie sich auch gar nicht daran halten – weil in den Kommunen das Geld knapp ist. Einige Bundesländer haben bereits Transparenzregister, also Listen mit fairen Hebesätzen für die einzelnen Städte und Gemeinden, veröffentlicht.

Grundsteuer berechnen: Was gilt für mein Bundesland?

Bundesländer Grundsteuer Modelle
Viele Bundesländer gehen beim verwendeten Grundsteuermodell eigene Wege.

Die neuen Regeln zur Berechnung der Grundsteuer sollten eigentlich bundesweit gelten. Sieben Bundesländer haben sich aber gegen das Bundesmodell und für eigene Ländermodelle entschieden.

Für diese Länder gilt das Bundesmodell:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Saarland
  • Sachsen
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Beim Bundesmodell spielen für die Ermittlung des Grundsteuerwertes zum Beispiel die Nettokaltmiete, die Wohnfläche, die Mietniveaustufe, das Alter des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche eine Rolle. Für Wohngebäude gilt eine niedrigere Steuermesszahl als für gewerbliche Gebäude.

Für diese Länder gelten eigene Ländermodelle:

  • Baden-Württemberg rechnet nur mit der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Art der Bebauung beeinflusst lediglich die Höhe der Steuermesszahl.
  • Bayern hat ein reines Flächenmodell gewählt mit festen Berechnungsgrößen für Grundstücks- und Gebäudeflächen. Für Wohnimmobilien ist die Steuermesszahl niedriger als für gewerblich genutzte Grundstücke.
  • In Hamburg hat die Wohnlage Einfluss auf die Steuermesszahl, ansonsten rechnet man hier wie in Bayern.
  • Die Modelle in Hessen und Niedersachsen lehnen sich ebenfalls zum großen Teil an das bayerische Vorgehen an. Über einen Faktor wird jedoch zusätzlich der Bodenrichtwert mitberücksichtigt.
  • Das Saarland und Sachsen berechnen den Grundsteuerwert zwar nach dem Bundesmodell, haben dieses aber hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Kann ich Widerspruch gegen die neue Grundsteuer einlegen?

Grundsätzlich ist das möglich, aber nicht so einfach. Denn selbst wenn die neue Grundsteuer höher ausfällt als vorher, ist das allein keine Grundlage für einen rechtlich wirksamen Widerspruch. Ein Widerspruch ist nur möglich, wenn der Grundstückseigentümer in einem der drei Bescheide, die er erhält (Grundsteuerwert, Steuermessbetrag und Grundsteuer) einen Fehler entdeckt.

Brief mit dem Wort Widerspruch, der in einen gelben Briefkasten eingeworfen wird.

So legen Sie Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein

In unserem Beitrag Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen » finden Sie Checklisten, mit denen Sie Fehlerquellen gezielt auf die Spur gehen und somit überprüfen können, ob Ihr Bescheid korrekt ausgestellt wurde oder ob er Fehler enthält.

Streitfrage: Ist die Grundsteuerreform verfasssungswidrig?

Aktuell laufen mehrere Klagen gegen die Grundsteuerreform, viele Hauseigentümer haben Widerspruch eingelegt. Ihr Argument: Die Bemessungsgrundlage nach dem Bodenrichtwert wird nicht grundstücksgenau ermittelt, könnte somit gar verfassungswidrig sein.

Wir informieren über die Hintergründe zur Streitfrage in unserem Artikel zur Grundsteuer: Ist das Bundesmodell verfassungswidrig?

Achtung: Die Einspruchsfrist gegen die Grundsteuerreform (also gegen die Berechnungsgrundlage als solches) ist mittlerweile bereits abgelaufen, somit bleibt hier das Urteil abzuwarten. Was in diesem Beitrag beschrieben wird, ist der Widerspruchs- bzw. Einspruchsweg gegen den Grundsteuerbescheid (also Ihren ganz persönlichen Bescheid).

Hintergrund: Warum die Grundsteuer neu berechnet werden musste

Die Grundsteuer braucht ein Update: Die Reform soll für mehr Gerechtigkeit bei der Grundsteuerermittlung sorgen.

Die Einheitswerte, die bisher zur Berechnung der Grundsteuer dienten, stammen aus dem Jahr 1964 (westliche Bundesländer) oder sogar aus dem Jahr 1935 (östliche Bundesländer). Es liegt auf der Hand, dass es im Lauf der Zeit zu teils erheblichen Wertverzerrungen kam – sodass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfallen.

Das Bundesverfassungsgericht erkannte darin einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung und entschied 2018: Die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert im Rahmen der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung am 1. Januar 2025 darf übergangsweise die alte Regelung weiter angewendet werden.

Stand: Januar 2025