Was ist eine Vereinigungsbaulast?

Was ist eine Vereinigungsbaulast?

Die Vereinigungsbaulast ist eine Regelung, bei der zwei oder mehrere benachbarte Grundstücke baurechtlich wie ein Grundstück behandelt werden. Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl werden nicht mehr für jedes Grundstück einzeln berechnet, stattdessen werden sie über die gesamte vereinigte Fläche berechnet. Die internen Grenzen zwischen den vereinigten Grundstücken werden für baurechtliche Zwecke aufgehoben.

Vereinigungsbaulasten sind insbesondere für die Grenzbebauung, die Abstandsflächen und den Grenzabstand von Bedeutung, können aber auch für den Brandschutz eine Rolle spiele. Anders als bei einer Zusammenlegung der Grundstücke behält aber jeder Eigentümer die Rechte an seinem Grundstück. Auch steuerlich ändert sich nichts.

Beispiele für die Vorteile einer Vereinigungsbaulast

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Der Carport direkt an der Grundstücksgrenze

Familie Becker möchte einen Carport errichten. Der geplante Standort liegt jedoch zu nahe an der Grundstücksgrenze. Ihr Nachbar, Herr Schulz, ist damit einverstanden, dass der Carport direkt an die Grenze gebaut wird. Durch eine Vereinigungsbaulast, der beide Parteien zustimmen, kann der Carport ohne Schwierigkeiten gebaut werden. Es sollten jedoch klare Vereinbarungen getroffen werden, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.

Das Traumhaus vis-à-vis der Eltern

Der Sohn von Frau Peters kann das Nachbargrundstück seiner Eltern erwerben. Er möchte darauf ein großes Haus bauen, das sehr nah an der Grundstücksgrenze seiner Mutter stehen würde. Die Mutter hat nichts dagegen, aber die Baubehörde genehmigt es nicht, weil der gesetzliche Mindestabstand zur Grundstücksgrenze nicht eingehalten wird. Durch die Vereinigungsbaulast verzichtet die Mutter auf die Einhaltung einer Abstandsfläche, beide Grundstücke werden zu einem vereint und der Sohn kann das erträumte Haus bauen.

Welche Vorteile und Nachteile hat eine Vereinigungsbaulast?

Bei der Vereinigungsbaulast wird eine Baulast auf einem Grundstück, dem „dienenden Grundstück“ eingetragen. Dadurch verliert es die eindeutige Abgrenzbarkeit zum Nachbargrundstück. Das oder die anderen Grundstücke als „herrschende“ Grundstücke profitieren vom Wegfall der Grundstücksgrenzen. Auf diese Weise lassen sich baurechtliche Hindernisse umgehen.

Durch die Zusammenlegung und die nun größere Fläche können mehr oder höhere Gebäude als bisher gebaut werden. Somit ist die Vereinigungsbaulast eine gute Möglichkeit, Gebäude zu errichten, die nicht den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Außerdem kann bei einer Vereinigungsbaulast die Eintragung weiterer Baulasten (Abstandsflächenbaulast, Anbaubaulast) entfallen.

Nachteilig ist, dass eine Baulast den Wert eines Grundstücks mindert, da der Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks Einschränkungen in der Nutzung seines Grundstücks hinnehmen muss. Bei einem Verkauf muss er dem Kaufinteressenten erklären, wofür die Vereinigungsbaulast bestellt wurde. Hinzu kommt, dass die Vereinigungsbaulast natürlich auch dann noch gilt, wenn sich das Verhältnis zum Nachbarn geändert hat.

Vereinigungsbaulast eintragen: So müssen Sie vorgehen

Sollen zwei Grundstücke zu einer Vereinigungsbaulast vereinigt werden, so kann jeder der beiden Eigentümer den Antrag stellen. Die Rechnung erhält der Antragsteller. Die Beantragung einer Vereinigungsbaulast richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In der Regel ist folgendermaßen vorzugehen:

• Erkundigen Sie sich bei der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde oder beim Bauamt nach der zuständigen Stelle.
• Wichtig: Der Grundstückseigentümer, dessen Grundstück mit der Baulast „belastet“ werden soll, muss seine Unterschrift auf einem besonderen Formular leisten.

Vereinigungsbaulast eintragen lassen

Wie die Vereinigungsbaulast geregelt ist, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In einigen Bundesländern wird die Vereinigungsbaulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Andere Bundesländer wie Bayern führen kein gesondertes Baulastenverzeichnis, sondern tragen Baulasten in Abteilung II des Grundbuchs ein.

Mit einer Vereinigungsbaulast gehen die Eigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein. Sie regelt, was zu dulden und was zu unterlassen ist und inwieweit man aktiv mitwirken muss.

Was kostet der Eintrag einer Vereinigungsbaulast?

Je nach Gemeinde, Grundstückswert und Verwaltungsaufwand kostet eine Vereinigungsbaulast zwischen 60 und 500 Euro. Sie wird auch dann fällig, wenn derjenige, der die Baulast eintragen lassen wollte, sich anders entscheidet und die Baulasterklärung nicht unterschreibt.

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Löschung einer Vereinigungsbaulast

Wenn der ursprüngliche Grund für eine Vereinigungsbaulast weggefallen ist, z.B. weil sie für den Bau eines Hauses beantragt wurde, das Haus aber nie gebaut wurde, kann die Baulast wieder gelöscht werden. Dazu muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks einen begründeten Antrag auf Löschung der Baulast stellen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dann, ob evtl. ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht. Ist dies nicht der Fall, wird die Vereinigungsbaulast gelöscht. Die Behörde kann die Vereinigungsbaulast auch von sich aus aufheben.

Fazit: Mit einer Vereinigungsbaulast können Bauvorhaben flexibler realisiert werden

• Eine Vereinigungsbaulast ist eine Regelung, bei der zwei oder mehrere benachbarte Grundstücke baurechtlich wie ein Grundstück behandelt werden.
• Anders als bei einer Zusammenlegung der Grundstücke behält aber jeder Eigentümer die Rechte an seinem Grundstück.
• Die Vereinigungsbaulast wird je nach Bundesland im Baulastenverzeichnis oder in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
• Ein großer Vorteil ist, dass durch die Vereinigung die Bebauung innerhalb der Grundstücke flexibler gestaltet werden kann, insbesondere was Abstandsflächen und Grenzbebauung betrifft.
• Der Nachteil einer Vereinigungsbaulast ist, dass das „dienende“ Grundstück an Wert verliert.

Hinweis: Ohne Gewähr. Die bereitgestellten Informationen sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie decken nicht alle individuellen Fälle ab. Außerdem haben wir sie für Laien etwas vereinfacht. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie den Rat von einem qualifizierten Anwalt einholen.