Bauen auf einem Erbpachtgrundstück

Was ist Erbbaurecht?

Der Erbbau beruht auf dem Prinzip: Eigener Hausbau auf einem langfristig gemieteten Grundstück. Oft auch als „Erbpacht” bezeichnet, liegt der Vorteil für den Pächter darin, dass er keinen Kredit für den Baulandkauf aufnehmen muss, sondern dem Eigentümer lediglich einen Erbbauzins zahlt.

Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem „richtigen” Grundstückseigentümer. Wie der Kaufvertrag wird auch der Erbbauvertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Darin verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, meist innerhalb einer bestimmten Frist ein Eigenheim, Doppelhaus oder etwa ein Reihenhaus auf dem Grundstück zu errichten. Oder ein Besitzer von Baugrund errichtet darauf Eigenheime, die er dann im Erbbaurecht veräußert.

Das Nutzungsrecht des Grund und Bodens ist in den meisten Fällen auf 99 Jahre festgelegt, seltener auf 75 Jahre.

Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes. Er kann die Immobilie umbauen, sanieren oder abreißen und wieder neu aufbauen, was auch auf seine Nachkommen zutrifft. Im Vertrag können auch die Bedingungen für eine spätere Übernahme des Grundstücks vom Erbbaugeber geregelt werden. Eine Kündigung ist nicht möglich, wohl aber die selten eintretende einvernehmliche Aufhebung des Vertrags. Wenn es überhaupt zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommt, dann bei einem „Heimfall”. Der Grund dafür kann dringender Eigenbedarf sein, vergleichbar mit einer entsprechenden Situation beim Mietverhältnis.

Wie finde ich ein Erbpachtgrundstück?

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote.

Wenn die „Nutzungsgebühr” steigt

Das Erbbaumodell ist gerade für Baufamilien hilfreich, die zu den Schwellen-Haushalten gehören. Fallen nämlich die Finanzierungskosten für ein Baugrundstück weg, kann der Hauswunsch eher verwirklicht werden. Bereits im Vertrag sollten eventuelle Veränderungen der Pachtzinsen klar geregelt sein. Denn häufig steigt die „Nutzungsgebühr” für den Baugrund im Laufe der Jahre, während die monatliche Belastung beim Kauf durch die Zinsfestschreibung fixiert wäre. Nach § 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Anpassung aber nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse” hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden.

In Zeiten mit niedrigen Baugeldzinsen sollte man in den Verhandlungen einen Erbpachtzins von drei Prozent oder weniger anstreben. Die Erbpacht ist vor allem dann attraktiv, wenn Kommunen oder auch Kirchen für Kinder einen Nachlass auf den Erbpachtzins geben.

Nach Ablauf des Vertrages geht das errichtete Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Der muss dafür eine Entschädigung zahlen. In dem Vertrag sollte daher die Höhe des Gegenwerts für das Haus geregelt sein. Üblich ist eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewerts.

Tipps zum Grundstückserwerb in Erbpacht

• Die Klauseln für das Anpassen von Erbbauzinsen sollten an einen amtlichen Index gekoppelt werden. Das könnte der Lebenshaltungskostenindex sein. Das ist im Vertrag festzuhalten.
• Soll die Möglichkeit bestehen, das Grundstück später zu übernehmen, muss das Ankaufsrecht im Vertrag festgehalten sein.
• Das Erbbaurecht wird im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Das sichert die eigentümerähnliche Stellung des Erbbauberechtigten.
• Wie bei einem richtigen Grundstückskauf gehen Erschließungskosten auf den Erbbauberechtigten über. Um aber auf der sicheren Seite zu sein: Regeln Sie im Erbbauvertrag, wer für welche öffentlichen Lasten bis zu welchem Zeitpunkt aufkommen muss.