Was das Baujahr über Ihr Haus aussagt
Mängel-Checkliste für die Baujahre
Das Baujahr eines Hauses verrät eine Menge. Oft ist das Erfreuliches, wie besonders solide und vorteilhafte Bauweisen. Aber in vielen Fällen müssen Sie leider auch − je nach Bauepoche − mit bestimmten Schadstoffen, Baumängeln und beispielsweise fehlender Dämmung rechnen. Auf diese oftmals versteckten Mängel sollte man als Hausbesitzer vorbereitet sein.
Hier erfahren Sie, mit welchen Bausünden, aber auch welchen Vorzügen Sie je nach Baujahr Ihres Hauses rechnen können.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Baujahr vom Haus herausfinden: So kommen Sie an die Daten
Hauseigentümer können das Baujahr über den Bau- oder Kaufvertrag herausfinden. Kaufinteressenten werden im Energieausweis oder Grundbucheintrag fündig. Hier erfahren Sie, wie Sie das Baujahr eines Hauses herausfinden können »
Welche Mängel sind bei welchem Baujahrzehnt zu erwarten?
Jede Bauzeit hat ihre spezifischen Materialien und Bauweisen – und entsprechende Schwachstellen. Wer ein Haus kaufen will, sollte daher je nach Bauepoche an unterschiedlichen Stellen genau hinschauen.
- Immobilien aus dem Anfang des 20. Jahrhunderts sind meist grundsolide gebaut.
- In den 1930er und 1940er Jahren errichtete Häuser weisen durch den damals herrschenden Mangel an Baumaterialien oft eine schlechte Bausubstanz auf.
- Häuser ab den späten 1950er Jahren verfügen mitunter schon über Zentralheizung und Dämmung. Leider wurden auch gesundheitsschädliche Baumaterialien wie kleinfaserige Mineralwolle und Asbest verbaut. Speziell in Ostdeutschland findet man hochgiftige teer- und formaldehydhaltige Holzschutzmittel zum Beispiel in den Dächern.
- In den 1960er Jahren gebaute Häuser haben weniger Probleme mit Feuchtigkeit. Ab diesem Jahrzehnt wurden Keller aus Beton gebaut und Drainagen gelegt.
- Ab 1970 wurde zunehmend Beton verarbeitet. Auch die Schall- und Wärmedämmung wurde langsam besser.
Früher oder später stehen in jedem Haus Modernisierungsmaßnahmen an, denn jedes Bauteil und jeder Baustoff hat eine begrenzte Lebensdauer. Diese kann Hunderte von Jahre, etwa beim Tragwerk, oder nur wenige Jahre, etwa bei Bodenbelägen, betragen. Insbesondere seit der Nachkriegszeit sind zudem viele neue Materialien auf den Markt gekommen, die sich erst bewähren oder – wie im Fall von Asbest – bald schon wieder durch gesundheitsverträglichere Produkte ersetzt werden mussten.
Je älter ein Haus, desto komplexer seine „Sanierungsgeschichte“: Oft müssen Sanierungen aus jüngeren Jahren noch einmal saniert werden, weil aus heutiger Sicht falsche Entscheidungen gefällt wurden. Wer sich mit seinem Altbau befasst, muss sich fast schon detektivisch durch die Bauepochen arbeiten. Dabei helfen unsere Listen der jeweils typischen Schadensfälle.
Was Sie beim Kauf eines alten Hauses beachten sollten
Ein gebrauchtes Haus zu kaufen ist zwar günstiger, aber es ollte gründlich geprüft werden, um unschöne Überraschungen zu vermeiden. Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel: Ein altes Haus kaufen: Was muss ich beachten?
Wie lässt sich das Baujahr eines Hauses ermitteln?
Das Baujahr eines Hauses kann man in der Bauakte beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde nachsehen. In der Bauakte ist die so genannte Fertigstellungsanzeige enthalten. Das Jahr der Fertigstellung gilt als Baujahr.
Wenn Sie nicht der Eigentümer sind, benötigen Sie die Zustimmung des Hauseigentümers, um die Akte einzusehen. Das Baujahr von Wohnungen können Sie auch bei der jeweiligen Wohnungsverwaltung erfragen.
Weiterlesen: Hier erklären wir genauer, auf welchen möglichen Wegen Sie das Baujahr eines Hauses herausfinden können »
Mängel-Checkliste für die Baujahre
Beim Hausbau hat jedes Baujahrzehnt seine Besonderheiten. Wer die Anschaffung eines Altbaus erwägt, kann mit unserer Checkliste gezielt eventuelle Mängel und entsprechenden Sanierungsbedarf ermitteln.
Fachwerkhäuser (13.–19. Jh.): Typische Schwachstellen
- Die Füllungen des Fachwerks (am häufigsten aus Lehm und Stroh, Ziegeln oder Bimssteinen) weisen oft Lücken auf und sind daher energetisch unzureichend. Bei Sichtfachwerk ist eine flächige Innendämmung die beste Lösung. Nicht sichtbares Fachwerk kann von außen gedämmt und mit Putz oder sonstigen Fassadenbekleidungen versehen werden.
- Bauteile aus Holz können von Käfern, Pilzen oder Feuchtigkeit befallen sein – ob im Keller oder unterm Dach. Zur Sanierung Fachleute hinzuziehen – es können tragende Bauteile betroffen sein!
- Zu gering dimensionierte und zu weit auseinander verlegte Holzbalken, etwa in Decken oder Sparren im Dach, sorgen für eine unsichere Statik. Maßnahmen: austauschen oder aufdoppeln.
- Schlechte Gründung, erkennbar an einem insgesamt schiefen Haus, verzogenem Fachwerk oder großen Rissen.
Fachwerkhaus sanieren und dämmen
Mehr Tipps, worauf Sie bei der Sanierung eines Fachwerkhauses achten sollten, bekommen Sie in unserem Artikel: Fachwerkhaus von innen dämmen
Gründerzeithäuser (ca. 1850−1910): Typische Schwachstellen
- Alte Leitungen, etwa Bleirohre für die Frischwasserleitung, können gesundheitsschädlich sein; Elektroleitungen sind oft unterdimensioniert oder es gibt generell zu wenige Stromkreise.
- Aufsteigende Feuchtigkeit in den Kellerwänden durch fehlende Horizontalsperre. Durch unzureichende Dämmung dringt Kälte ein. An solchen Wärmebrücken kann sich im Innenraum Kondenswasser und Schimmel bilden. Eine solche Sperre lässt sich durch Fachfirmen nachträglich einbringen.
- Keller haben oft Böden aus gestampfter Erde, sodass sie sich nur zum Lagern von Kartoffeln, Äpfeln oder Wein eignen.
- Schmuckelemente aus Sandstein sind oft durch Feuchtigkeit angegriffen.
- Bei den meist massiv gemauerten Häusern wurden Sanierungen oft nicht fachgerecht ausgeführt: Die Palette reicht von falsch verlegten Stromleitungen bis zum Einbau unpassender Fensterelemente, was zu Wärmebrücken führen kann.
Was tun bei feuchten Kellerwänden?
Die Ursache feuchter Kellerwände ist häufig eine fehlende Abdichtung der Außenwände. Wir stellen die verschiedenen Sanierungsmethoden im Vergleich vor: Keller abdichten: Sanierungsmethoden im Überblick »
Siedlungshäuser (1920er-Jahre und Nachkriegszeit): Typische Schwachstellen
- Die schlicht gehaltenen Wohnquartiere der 1920er-Jahre, aber auch Siedlungshäuser aus der Nachkriegszeit folgten den schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen ihrer Bauzeit: Dünne Wand- und Deckenkonstruktionen und sparsamer Materialeinsatz bei der Bau- und Haustechnik waren meist das Ergebnis.
- Kleinteilige und nach heutigen Maßstäben beengte Grundrisse – vor allem auch mit sehr kleinen Bädern.
- Keller in Stampfbetonbauweise mit unzureichender Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit.
- Minimierte Wand- und Deckenquerschnitte mit schlechtem Schall- und Wärmeschutz; dünnes Ziegel- und Bimssteinmauerwerk; unzureichend gedämmte Dächer; Einscheibenverglasung.
- Korrosionsanfällige Stahlbauteile an Balkonen oder Loggien.
Baujahr bis 1949
- Keller: meist Kellerwände aus Bruchstein; Fundamente und Wände ohne ausreichende Abdichtung, feuchte Keller
- Sanitär-Installation: keine zeitgemäßen Leitungen, veraltete und vielfach längst korrodierte Sanitärinstallationen, verstopfte Abwasser-Grundleitungen, unterdimensionierte Anschlüsse
- Elektro-Installation: veraltet
- Heizung: veraltete Zentralheizung ohne Regelung, Rauchabzug falsch dimensioniert für moderne Heizungen, Rohrleitungen überdimensioniert und teils verstopft, undichte Gasleitungen
- Geschossdecken: veraltet, fehlender Schallschutz
- Dach: Schädlingsbefall an Holzteilen, schadhafte Dachdeckung, fehlende Unterspannbahn, reparaturbedürftige Gauben, Dachrinnen sowie Dachanschlüsse defekt, fehlende Dämmung; schadhafte Flachdächer
- Wände: Risse im Putz, beschädigte Sockel, fehlender Dämmung
- Fußböden/Türen/Fenster: beschädigte Dielen, Platten, Fliesen, Linoleum, fehlender Trittschallschutz, Einfachverglasung
- Innentreppen: schadhaftes Holz, zu große Stababstände, defekte Platten- bzw. Kunststeinbeläge, fehlender Schallschutz
- Brandschutz allgemein: keine Feuerwehr-Zufahrt, keine Brandschutztüren
So erkennen Sie Baumängel
Wer ein altes Haus kaufen oder sanieren möchte, sollte es gründlich auf Baumängel prüfen. Unsere Baumängel-Checkliste zeigt, worauf Sie achten sollten.
Baujahr 1950 bis 1959
Diese Mängel sind typisch für ein Haus mit Baujahr 1950 bis 1959. Sie können auch zusätzlich zu den Mängeln aus früheren Epochen hinzukommen:
- Heizung: veraltete Einzelofenheizung, überdimensionierte Heizrohrleitungen, Zentralheizung ohne Regelung
- Geschossdecken: Wärmebrücken an Balkonen, gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel, Schädlingsbefall, angefaulte Balken
- Dach: schlechte Dämmung, kleinfaserige Mineralwolle als Dämmmaterial (kann eingeatmet werden), Schädlingsbefall; bei Flachdächern: Anschlüsse und Dichtungsbahnen undicht und veraltet
- Wände: innen: ölhaltige Anstriche vor allem in Bädern und Küchen, Asbestzementplatten, dünne Wände; außen: Putzschäden
- Fußböden/Türen: teerhaltige Baustoffe, z.B. als Parkettkleber, formaldehydhaltige Holzbauteile, magnesitgebundene Verbund-Estriche beschädigen Metallleitungen
- Fenster: reparaturbedürftige Fenster, formaldehydhaltige Holzbauteile
- Innentreppen: fehlender Brandschutz an Treppenunterseite, defekte Beläge
Serielles Sanieren: Revolution in der Gebäudesanierung?
Beim seriellen Sanieren wird die aufwändige Kleinarbeit vor Ort auf der Baustelle ersetzt durch die industrielle Vorfertigung passgenauer Bauteile. So können alte Häuser noch schneller, effektiver und kostengünstiger auf einen guten energetischen Standard gebracht werden.
Besonders Mehrfamilienhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre eignen sich gut für diese Methode. Denn sie haben meist glatte Fassaden ohne Vor- und Rücksprünge. Sie eignen sich darum besonders gut für die digitale Vermessung und können anschließend mit geometrisch sehr einfachen Sanierungsbauteilen ausgestattet werden. Hier erklären wir, wie serielles Sanieren funktioniert »
Baujahr 1960 bis 1979
Folgende Mängel sind typisch für ein Haus mit Baujahr 1960 bis 1979. Sie können noch zu den vorher genannten Mängeln hinzukommen:
- Zu kleine Räume vor allem in Reihenmittelhäusern; zu wenig Licht.
- Mangelhafter Energiestandard mit schlecht gedämmten Wänden und Außentüren, häufig fehlende Dach- und Kellerdämmung, nur zweifach verglaste Fenster. Innendämmung in der Regel in Ordnung. Außerdem verursachen Erker und Balkone sowie andere Vor und Rücksprünge Wärmebrücken.
Ist Ihr Balkon in die Jahre gekommen?
In unserem Artikel lesen Sie, woher die Schäden kommen und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu beheben: Ratgeber Balkonsanierung »
Ist es Zeit für neue Fenster?
Mit unserer Checkliste Fenstertausch können Sie feststellen, ob sich eine energetische Sanierung Ihrer Fenster lohnt oder nicht.
- Schadstoffe: Alte Dämmungen aus Künstlichen Mineralfasern (KMF). Die Fasern können in die Lunge gelangen und dort Krebs auslösen. Auf Fassaden und Dächern wurde häufig Asbest verbaut, ebenso wurden in den Innenräumen oft asbesthaltige Fliesenkleber oder Spachtelmassen sowie teerhaltige Parkettkleber eingesetzt, ebenso gesundheitsschädliche Holzschutzmittel wie Lindan im Dachgebälk. Vor der Sanierung darum Luft und Materialproben durch Fachleute entnehmen lassen.
- unzureichender Schallschutz von Fenstern und Türen
- Außenwände mit defekter Plattenbekleidung, Unterkonstruktion veraltet, Fugen undicht, Feuchteschäden u.a. an Balkonen
- unzureichende Abdichtung von Flachdächern
- Keller: manchmal fehlende Abdichtung bei Fundament und Wänden
- Sanitär-Installation: manchmal veraltete und korrodierte Sanitärinstallationen, Leitungen mittelfristig reparaturbedürftig
- Elektro-Installation: in der Regel in Ordnung, manchmal veraltete Installation
- Heizung: manchmal veraltete Heizung, eingeschränkte Regelung an Zentralheizung
- Geschossdecken: unzureichender Schallschutz
- Fenster: ungedämmte Metallfensterrahmen, Kondensation, veraltete Isolierverglasung, defekte Fugen
- Innentreppen: in der Regel in Ordnung, manchmal unzureichender Schallschutz
- Brandschutz allgemein: selten fehlen Brandschutztüren oder Feuerwehr-Zufahrt
Bungalows: Typische Schwachstellen
- Flachdächer der ersten Generationen hatten oft nicht genügend Gefälle für die Entwässerung. Auch die Abdichtungsmaterialien hielten Sonne, Regen und Hagel nicht lange stand. So entstanden in der Dachhaut, vor allem, wenn eine weiche Dämmschicht eingebaut war, mit der Zeit Kuhlen und damit Pfützen: idealer Nährboden für Pflanzen, welche die Abdichtung durchwurzeln. Bei der Sanierung wird das Gefälle in der Regel über die Dämmung hergestellt. Dazu kommen speziell für Flachdächer entwickelte Abdichtungsmaterialien.
- Undichte Schiebetüren, maximal zweifach verglaste Fenster – den Austausch samt luftdichter Abdichtung erleichtert die meist gradlinige Bungalow-Bauweise.
- Große Wohnzimmer, kleine Privaträume – gegen diesen typischen Stil der Sixties und Seventies helfen nur chirurgische Eingriffe: Wände entfernen und neu aufbauen. Dabei die Auswirkungen auf die Fassadengestaltung beachten!
Flachdächer dämmen und abdichten
Welche Dämmung sich am besten eignet, hängt vor allem von der Konstruktion des Flachdachs ab: Kaltdach, Warmdach oder Umkehrdach. Hier haben wir für Sie zusammengestellt, wie Sie Flachdächer richtig dämmen und abdichten »
Baujahr 1980 bis heute
Diese Mängel treten bei einem Haus mit Baujahr ab 1980 auf. Aber auch die vorher genannten Mängel können noch auftreten:
- Geschossdecken: manchmal gefährliche Holzschutzmittel
- Dach: manchmal kleinfaserige Mineralwolle als Dämmmaterial (kann eingeatmet werden)
- Wände: manchmal Asbest im Trockenbau, manchmal gefährliche Holzschutzmittel
- Fußböden/Türen/Fenster: manchmal formaldehydhaltige Holzbauteile
Frühe Fertighäuser: Typische Schwachstellen
- Alte Heizung: 30 Jahre sind das maximale Alter, das der Gesetzgeber für eine bestehende Heizung zulässt. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert der Staat zurzeit den Austausch von Heizungen und bietet sogar eine spezielle Prämie für einen Ölheizungstausch (siehe auch Beitrag S. 16).
- Elektrik: Zu wenige Stromkreise, keine Datenleitungen, ineffiziente Beleuchtungskörper.
- Schadstoffe: In Fertighäusern bis etwa 1980 finden sich Holzschutzmittel wie PCP und Formaldehyd. Bei wahrnehmbaren Gerüchen am besten ein Raumluft-Gutachten einholen!
- Statik kontrollieren, wenn eine Aufstockung geplant ist.
- In den Wänden kann die Dämmung abgesackt sein. Wärmebild-Aufnahmen helfen beim Aufspüren solcher Lecks. Zeit für die Rente
Wie werden Neubau und Altbau definiert?
Unter einem Neubau verstehen die meisten Menschen ein neu gebautes Haus, das noch nicht bewohnt ist. Dennoch wird der Begriff beispielsweise in den neuen Bundesländern auch für Gebäude ab Baujahr 1950 verwendet. Oft werden Häuser in Plattenbauweise damit gemeint.
Mischformen, die Merkmale von Alt- und Neubau aufweisen, werden auch als Altneubauten bezeichnet. Wer es genau wissen will, sollte sich das Baujahr des Hauses ansehen.
Welches Baujahr die Grenze zwischen Alt- und Neubau bildet, ist nicht exakt festgelegt. Üblicherweise bezeichnet man Gebäude mit Baumerkmalen, die heute so nicht mehr verwendet werden als Altbau. Dazu zählen Mauerwerkswände, Holzbalkendecken mit einer Raumhöhe von mehr als drei Metern und Kastenfenster.
Im Mietrecht werden in der Regel Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 als Altbauten definiert. Das Einkommensteuerrecht legt diese Grenze sogar auf das Baujahr 1924. Allerdings kann man ein 60 oder 80 Jahre altes Gebäude schlecht als Neubau bezeichnen.
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