Rechts-FAQ: Mieterhöhung nach Modernisierung
Was rechtlich gilt - einfach erklärt
Wenn nach einer Sanierung die Miete erhöht wird, führt das häufig zum Streit über die Modernisierungsumlage. Auf der einen Seite wollen Vermieter den Wert ihrer Immobilie steigern, auf der anderen Seite die Mieter nicht zu stark belastet werden.
Richtig ist: Die Miete darf nach einer Modernisierung um 8 Prozent erhöht werden. Das gilt nicht für rein "erhaltende" Renovierungen oder Reparaturen, die fällig werden.
Hier erfahren Sie, wann Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen nach deutschem Recht (§ 559 BGB) zulässig sind und welche Regelungen gelten.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
- Wann ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung zulässig?
- Wann ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung nicht erlaubt?
- Welche Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
- Was sollten Mieter über die Mieterhöhung nach Modernisierung wissen?
- Was sollten Vermieter beachten, wenn Sie die Miete nach einer Modernisierung erhöhen möchten?
Wann ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung zulässig?
Ob die Miete erhöht werden darf, hängt davon ab, ob es sich um eine sogenannte "erhaltende Maßnahme" oder um eine echte Modernisierung handelt.
Diese Ein- oder Umbauten rechtfertigen eine Mieterhöhung:
- zum Einsparen von Energie oder Wasser, z.B. durch neue, bessere Heizungsanlagen, Fassadendämmung, Isolierglasfenster oder Wasserzähler in einzelnen Wohneinheiten
- zur Steigerung des Wohnkomforts, z.B. Balkonanbauten, Aufzüge, neue Sanitäreinrichtungen.
- zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung, z.B. durch besseren Schallschutz.
So berechnen Sie die neue CO2-Abgabe für Mieter
Die CO₂-Abgabe macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Die Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Grundsätzlich gilt: Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto mehr muss der Vermieter bezahlen. Wenn Sie mit einer Zentralheizung heizen, können Sie sich einen Teil der Kosten wieder zurückerstatten lassen: CO2-Abgabe berechnen »
Wann ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung nicht erlaubt?
Die Mieter darf nicht erhöht werden, wenn es sich um rein "erhaltende Maßnahmen" der Wohnung handelt. Das heißt konkret:
In diesen Fällen darf nach § 559 BGB die Miete nicht erhöht werden:
- Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen: Vermieter sind zu Reparaturen an bereits Vorhandenem (z.B. defekte Rohre, marode Fenster, altes Bad) verpflichtet, sie sind bereits in die Miete einkalkuliert.
- Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete: Wenn die Miete nach der Modernisierung die durchschnittliche ortsübliche Miete übersteigt, darf sie nicht erhöht werden.
- Staffelmietvertrag: Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete festgelegt? Dann darf auch nach Sanierung nicht mehr Miete verlangt werden.
- Vertragsausschluss: Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann vertraglich generell ausgeschlossen werden. Prüfen Sie, was im Mietvertrag steht.
Wohnung renovieren: Wann zahlt der Vermieter, wann der Mieter?
Tatsächlich übernimmt in vielen Fällen der Vermieter die Kosten einer Renovierung – sofern es sich um die Instandhaltung handelt.
Was darunter zu verstehen ist und wie es sich beispielsweise mit Schönheitsreparaturen und der Kleinreparaturklausel verhält, erfahren Sie in diesem Artikel: Wohnung renovieren: Diese Kosten zahlt der Vermieter »
Welche Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
Vermieter dürfen 8 % der tatsächlichen Modernisierungskosten dauerhaft – auch wenn sie sich refinanziert haben – auf die Jahresmiete umlegen.
Eventuelle Fördergelder oder Zuschüsse, etwa von der KfW, müssen von der Modernisierungsumlage abgezogen werden. Bei mehreren Wohnungen werden die Kosten angemessen aufgeteilt.
So wird die Erhöhung berechnet: Modernisierungsmieterhöhung minus Instandsetzungskosten
Ein Beispiel: Lässt der Vermieter eine beschädigte Fassade dämmen und neu verputzen, dann dürfen nicht alle Kosten eingerechnet werden. Die Begründung: Wenn der Vermieter die Fassade einfach nur wieder in Ordnung gebracht hätte, hätte er schließlich das Gerüst und den Putz auch bezahlen müssen. Die Instandsetzungskosten werden geschätzt.
Bei Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt die Kappungsgrenze
Die sogenannte Kappungsgrenze schreibt vor, um wieviel Prozent Mieten innerhalb von drei Jahren steigen dürfen. In den letzten Jahren haben viele Bundesländer die Grenze in stark nachgefragten Gegenden auf maximal 15 % Erhöhung gesenkt.
Tipp: Mietminderung bei zu geringer Wohnfläche
Zahlen Sie zu viel Miete? Ist Ihre Wohnfläche um zehn Prozent geringer als im Mietvertrag angegeben, können Sie die Miete mindern und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und zwar ab Mietbeginn! In einigen Fällen könnte es sogar gerechtfertigt sein, fristlos zu kündigen – sofern es sich hierbei um einen erheblichen Mangel handelt.
Hier erklären wir, wie Sie die Wohnfläche berechnen »
Was sollten Mieter über die Mieterhöhung nach Modernisierung wissen?
⇒ Als Mieter müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen dulden.
Nur, wenn die Umbauten sowie die Mieterhöhung nicht form- und fristgemäß angekündigt werden, können Sie als Mieter Widerspruch einlegen. Sobald Sie Handwerker in Ihre Wohnung lassen, kann Ihr Vermieter davon ausgehen, dass Sie einverstanden sind.
Ausnahme: Härtefälle. Dazu gehören Krankheit, Alter oder Schwangerschaft. Außerdem, wenn die Miete nach der Modernisierungserhöhung 30 % (manchmal auch 40 %) des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen würde.
⇒ Ab wann muss ich mit der nächsten Mieterhöhung nach einer Modernisierung rechnen?
Mit Beginn des dritten Monats nach Abschluss tritt die Erhöhung in Kraft. Wenn die Umbauten abgeschlossen sind, muss Sie Ihr Vermieter über die tatsächlich entstandenen Kosten und die Modernisierungsumlage noch einmal schriftlich informieren. Wenn Sie das Schreiben beispielsweise im August erhalten, müssen Sie ab November mehr Miete zahlen.
⇒ Sonderkündigungsrecht
Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Ihnen eine Modernisierungsmieterhöhung angekündigt wird, können Sie das Mietverhältnis außerhalb der üblichen Frist kündigen. Und zwar innerhalb des nächsten Monats. Wirksam wird die Kündigung, wenn der übernächste Monat vorbei ist. Ein Beispiel: Sie erhalten im Januar Bescheid, dann können Sie bis Ende Februar kündigen und Ihr Mietverhältnis endet zum 31. März.
Dieses Sonderkündigungsrecht steht nur Mietern zu, Vermietern nicht.
⇒ Mietminderung
Lärm und Dreck können die Miete mindern. Als Mieter haben Sie das Recht, während der Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu mindern. Das sollten Sie mit Ihrem Vermieter allerdings vorher absprechen.
Ausnahme: energetische Modernisierungen – hier darf die Miete während der ersten drei Monate nicht gemindert werden.
Welche Nebenkosten kann ich als Mieter von der Steuer absetzen?
Einen Teil der Kosten aus der Nebensteuerabrechnung können Mieter von der Steuer absetzen. Wir zeigen in diesem Beitrag, wie's geht »
Was sollten Vermieter beachten, wenn Sie die Miete nach einer Modernisierung erhöhen möchten?
⇒ Kündigen Sie die Modernisierung an.
Die Maßnahmen müssen drei Monate vorher angekündigt werden. Spätestens drei Monate bevor die Sanierung losgeht, müssen Sie die betroffenen Mieter schriftlich benachrichtigen. Per E-Mail ist in Ordnung, ein Aushang im Flur reicht nicht.
Ausnahme: Wenn die Erhöhung weniger als fünf Prozent der aktuellen Nettokaltmiete ausmacht und die Modernisierung keine erheblichen Einschränkungen verursacht, entfällt die Frist zu benachrichtigen.
⇒ Schriftliche Benachrichtigung
Die schriftliche Benachrichtigung muss bestimmte Punkte beinhalten.
- Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
- Beginn und Dauer
- Höhe der Kostensteigerung nach der Modernisierung und künftige Betriebskosten
- Möglichkeit für den Mieter, einen Härteeinwand vorzubringen, plus die Frist dafür
⇒ Sprechen Sie mit Ihren Mietern
Es empfiehlt sich, die Modernisierung im Vorfeld zu besprechen. Denn natürlich kann es passieren, dass sich Ihre Mieter die Wohnung nach der Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr leisten können oder wollen. Besprechen Sie Ihre Pläne also mit den betroffenen Mietern, um ein gutes Verhältnis zu wahren. Zeigen Sie Ihnen ganz konkret, wie zukünftig Energie und Kosten eingespart werden und sich der Wohnkomfort steigert. Damit schaffen Sie ein besseres Verständnis.
Die Erhöhung muss für die Mieter nachvollziehbar sein. Dazu müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung inklusive aller einzelnen Kosten auflisten – das schafft Vertrauen und Transparenz.
Bei mehreren Wohnungen muss der Verteilerschlüssel mitgeteilt werden. Wenn Mieter verschiedener Wohnungen betroffen sind, müssen Sie die Verteilung der Kosten – zum Beispiel nach Wohnungsgröße – offenlegen.
⇒ Abzug von Zuschüssen
Zuschüsse müssen abgezogen werden. Wenn Sie z.B. von der KfW Fördergelder erhalten haben, müssen Sie diese von den Gesamtkosten abziehen.
⇒ Mietminderung
Mieter haben ein Anrecht auf Mietminderung. Da davon auszugehen ist, dass die Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt werden, haben sie das Recht, während der Zeit der Baumaßnahmen die Miete zu mindern.
Ausnahme: energetische Modernisierungen.
Stand: April 2023
