WEG-Gesetz: Die wichtigsten Regelungen für Wohnungseigentümer

§§ 1−2 WEG-Gesetz: Zentrale Begriffe − Wohneigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum

Der erste Abschnitt des WEG-Gesetzes definiert die zentralen Begriffe. Um sie zu verstehen, muss man allerdings auch noch ein paar andere Ausdrücke kennen, daher haben wir hier einmal die wichtigsten Fachausdrücke aufgeführt.

• Sondereigentum: Dies ist Ihr persönliches Eigentum innerhalb des Hauses, wie z.B. Ihre Wohnung oder Ihr Kellerraum. Diese Bereiche können Sie individuell gestalten und nutzen.

• Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer gemeinschaftlichen Fläche, ohne dass ihm diese Fläche rechtlich gehört. Die Fläche gehört also weiterhin allen Eigentümern gemeinsam.

• Wohnungseigentum: Dies ist ein Teil des eben erklärten Sondereigentums − nämlich das Recht an Ihrer Wohnung. Sie gehört Ihnen, und Sie können damit tun, was Sie möchten, solange Sie die Hausordnung und Gesetze einhalten.

• Teileigentum: Dies ist ähnlich wie Wohnungseigentum, jedoch handelt es sich hierbei um Räume, die nicht zum Wohnen gedacht sind, wie z.B. ein Büro oder eine Werkstatt. Auch diese Räume können Ihnen allein gehören.

• Miteigentum(santeil): Dies ist der Anteil, den Sie am gesamten Gebäude und Grundstück besitzen. Wenn Ihnen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, besitzen Sie auch einen Teil des gesamten Hauses und Grundstücks mit. Dieser Anteil wird meist nach der Größe Ihrer Wohnung im Vergleich zur Gesamtgröße des Hauses berechnet. Er ist vor allem bei Abstimmungen wichtig.

• Gemeinschaftseigentum: Dies sind alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie das Treppenhaus, der Garten oder die Fassade. Diese Bereiche können nicht von einer einzelnen Person allein genutzt oder verändert werden.

In diesem ersten Abschnitt des WEG-Gesetzes geht es unter anderem darum, dass eine Wohnung (Wohnungseigentum) oder ein gewerblicher Raum (Teileigentum) immer nur zu einem einzigen Grundstück gehören darf, nicht zu mehreren. (§ 1 WEG-Gesetz).

§§ 3−8 WEG-Gesetz: Wohnungseigentum rechtlich korrekt erwerben

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Es gibt zwei Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu bilden: Entweder räumt man jemandem vertraglich Sondereigentum ein (§ 3) oder man teilt eine Immobilie auf (§ 8). Wohneigentum und Sondernutzungsrechte entstehen durch einen Vertrag (§ 3 WEG-Gesetz).

• Sondereigentum muss klar definiert werden
  Sondereigentum kann man erwerben für einzelne Wohnungen oder Räume, die in sich abgeschlossen sind. Das bedeutet, dass sie ggf. auch verändert werden könnten, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder das anderer Sondereigentümer (anderer Wohnungsbesitzer) einzuschränken. Das gilt auch für Stellplätze und Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes; sie müssen im sogenannten Aufteilungsplan genau definiert sein.
• Dokumentation im Grundbuch
  Damit alles korrekt dokumentiert und nachvollziehbar ist, was es bezüglich der Eigentumsverhältnisse zu wissen gibt, muss das Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden,  Für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, die Grundbuchvorschrift.
• Gemeinschaftliches Eigentum bleibt bestehen
  Wenn Sondereigentum zugewiesen wird, muss jederzeit sichergestellt sein, dass wichtige Teile des Gebäudes und gemeinschaftlich genutzte Anlagen (beispielsweise das Treppenhaus) im gemeinschaftlichen Eigentum bleiben. So ist sichergestellt, dass sie weiterhin erhalten bleiben und von allen genutzt werden können (§ 5 WEG-Gesetz).
• Miteigentumsanteile schaffen
  Der Eigentümer eines Grundstücks hat außerdem die Möglichkeit, Miteigentumsanteile zu schaffen, die mit Sondereigentum verbunden sind. Der Eigentümer kann beispielsweise aus einem Mietshaus einzelne Wohnungen herauslösen und in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen. Das ist praktisch, wenn das Haus oder Grundstück verkauft oder aufgeteilt werden soll.

§§ 9a−11 WEG-Gesetz: Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• Rechtsfähige Gemeinschaft
  § 9a WEG-Gesetz legt fest, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist. Das heißt, sie kann als eigenständige juristische Person auftreten. Das ist nötig, um die Rechte und Pflichten gut verwalten zu können. So ist klar, wer für was gerade steht und das Gemeinschaftsvermögen ist vor individuellen wirtschaftlichen Problemen der Eigentümer geschützt.
• Vertretung durch einen Verwalter
  Die Eigentümergemeinschaft wird durch einen Verwalter vertreten (§ 9b WEG-Gesetz). Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Wenn es keinen Verwalter gibt, vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich.
• Schutz der Gemeinschaft
  Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vor einer willkürlichen Auflösung geschützt (§ 11 WEG-Gesetz). Sie kann nur unter bestimmten Umständen aufgelöst werden. Auch beim Verkauf von Wohnungseigentum kann man Bedingungen stellen, um die Interessen der Gemeinschaft zu schützen (§ 12 WEG-Gesetz) − beispielsweise um zu verhindern, dass unerwünschte Käufer die Eigentümergemeinschaft stören. Zudem hat man so ein wenig Kontrolle über die Zusammensetzung der Eigentümer.

§§ 13−17 WEG-Gesetz: Rechte und Pflichten der Eigentümer

• Rechte
  Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, solange dies nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt (§ 13 WEG-Gesetz).
• Pflichten
  Wohnungseigentümer sind dazu verpflichtet, sich an die gemeinschaftlichen Regeln zu halten und notwendige Maßnahmen zuzulassen (§ 14 WEG-Gesetz). Sie müssen es beispielsweise hinnehmen, dass ihr Sondereigentum betreten wird, wenn das zur Erfüllung der Gemeinschaftspflichten notwendig ist. Außerdem dürfen Sie das Sondereigentum anderer nicht unnötig beeinträchtigen. Auch Nutzer, die nicht Eigentümer sind (das Gesetz spricht von Dritten), müssen zur Erhaltung und zum geordneten Zusammenleben beitragen (§ 15 WEG-Gesetz).
• Faire Aufteilung
  Jedem Wohnungseigentümer steht ein seinem Anteil entsprechender Teil der "Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums" und des Gemeinschaftsvermögens zu (§ 16 WEG-Gesetz). Diese Regelung legt fest, wie der Nutzen und Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft verteilt werden. So ist sichergestellt, dass alle Eigentümer fair an den Vorteilen des gemeinschaftlichen Eigentums teilhaben, aber auch die Kosten entsprechend ihrer Anteile tragen.
• Umgang mit Querulanten in der Eigentümergemeinschaft
  Wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten so stark verletzt, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft für die anderen unzumutbar ist, kann die Gemeinschaft verlangen, dass sein Wohnungseigentum verkauft oder abgetreten wird (§ 17 WEG-Gesetz). Das gilt insbesondere bei wiederholten groben Pflichtverletzungen, trotz Abmahnung. Gründe dafür können zum Beispiel sein, dass ein Eigentümer über Monate hinweg sein Wohngeld nicht gezahlt hat, sich nicht an die Hausordnung hält oder sich gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter beleidigend geäußert hat.

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§§ 19−21 WEG-Gesetz: Verwaltung und bauliche Veränderungen

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Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 WEG-Gesetz) gehören unter anderem

• die Aufstellung einer Hausordnung,
• die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
• der Versicherungsschutz,
• die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage und
• die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Als Wohnungseigentümer darf man auf eigene Kosten bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangen, wenn sie der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen. Bauliche Veränderungen, die mehrheitlich beschlossen werden oder sich amortisieren, muss man als Wohnungseigentümer im Verhältnis seiner Anteile tragen.

Wenn die Kosten einer baulichen Veränderung auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verteilt werden sollen, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig (§ 20 und § 21 WEG-Gesetz). Das heißt, mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen müssen zustimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein.

§§ 23−29 WEG-Gesetz: Gemeinsame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

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• Eigentümerversammlung
  Gemeinsame Beschlüsse werden bei einer Versammlung der Wohnungseigentümer gefasst (§ 23 WEG-Gesetz). Die Wohnungseigentümer können auch von zu Hause aus an der Versammlung teilnehmen, beispielsweise per dazugeschalteten Videocall. Wenn alle Eigentümer schriftlich ihr OK geben, sind auch Beschlüsse gültig, die ohne Versammlung gefasst werden.
• Mindestens eine Versammlung pro Jahr
  Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen. In bestimmten Fällen kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen. Der Verwalter leitet die Versammlung, sofern nichts anderes beschlossen wird. Über die Beschlüsse muss eine Mitschrift angefertigt werden, die vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterschrieben wird (§ 24 WEG-Gesetz).
• Die Mehrheit entscheidet
  Im WEG-Gesetz steht, dass bei einer Beschlussfassung die Mehrheit entscheidet (§ 25 WEG-Gesetz). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Wenn mehrere Eigentümer gemeinsam eine Wohnung besitzen, müssen sie sich abstimmen. Vollmachten müssen schriftlich erteilt werden. Ein Wohnungseigentümer darf nicht abstimmen, wenn der Beschluss ihn persönlich betrifft oder wenn er verurteilt wurde.

§§ 26−29 WEG-Gesetz: Rolle und Funktion des Verwalters

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• 3- bis 5-jährige Amtszeit
  Die Wohnungseigentümer entscheiden, wer als Verwalter eingesetzt und wieder abberufen wird. Die Bestellung gilt für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung für maximal drei Jahre. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Vertrag läuft dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung aus (§ 26 WEG-Gesetz).
• Zertifizierter Verwalter
  Das WEG-Gesetz regelt, dass die Verwaltung professionell und kompetent ist. Wenn ein Verwalter zertifiziert ist, heißt das, dass er weiß, was er tut, und dass er die Eigentümergemeinschaft gut vertreten kann. Ein Verwalter muss vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung machen, um zertifiziert zu werden. Damit wird bestätigt, dass er die nötigen Kenntnisse für die Tätigkeit als Verwalter hat. (§ 26a WEG-Gesetz)
• Rechte und Pflichten des Verwalters
  Die Regeln in § 27 WEG-Gesetz legen fest, was der Verwalter tun und lassen darf. Damit soll sichergestellt werden, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums reibungslos und im Sinne der Eigentümergemeinschaft abläuft.
• Wirtschaftsplan
  Der Verwalter muss jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufstellen und nach Ablauf des Jahres eine Jahresabrechnung erstellen (§ 28 WEG-Gesetz). Zudem muss der Verwalter einen Bericht über das Vermögen erstellen. Dort muss er auch angeben, wie hoch die Rücklagen sind und was zum Gemeinschaftsvermögen gehört.
• Mitglieder des Verwaltungsbeirats
  Die Wohnungseigentümer können sich Personen aus ihrem Kreis aussuchen und als Mitglieder des Verwaltungsbeirats bestimmen. Der Verwaltungsbeirat hilft dem Verwalter und kontrolliert, ob er seine Arbeit gut macht. Außerdem überprüft der Beirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, bevor diese beschlossen werden. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats arbeiten ehrenamtlich, sprich, sie bekommen kein Geld dafür. Sie haften nur, wenn sie absichtlich oder grob fahrlässig gehandelt haben (§ 29 WEG-Gesetz).

Hinweis: Ohne Gewähr! Die bereitgestellten Informationen sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie decken nicht alle individuellen Fälle ab. Außerdem haben wir sie für Laien etwas vereinfacht. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie den Rat von einem qualifizierten Anwalt einholen.

Stand: August 2024