Diese Gesetzesneuerungen sollten alle Wohnungsbesitzer kennen

Bei Sanierungen: Einfache oder Zweidrittelmehrheit reicht

Noch bis 2020 war es sehr einfach, Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu blockieren. Es reichte aus, dass eine Partei Widerspruch einlegte.

Der Grund: Jeder Eigentümer der Gemeinschaft musste die Sanierung auch anteilig bezahlen, hatte somit auch ein Vetorecht. Aber leider war es dadurch auch möglich, dass ein Querulant in der Eigentümergemeinschaft eigentlich sinnvolle Bauvorhaben kippte.

Das hat sich jetzt geändert.

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Seit 2020 reicht eine einfache Mehrheit

Bauliche Veränderungen, die über die reine Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Gibt es also mehr "Ja" als "Nein"-Stimmen, geht das Vorhaben durch.

Das macht Sanierungsvorhaben in Mehrfamilienhäusern deutlich einfacher, birgt aber natürlich auch Konfliktpotential.

Aber keine Sorge: Luxussanierungen können trotzdem nicht einfach durchgesetzt werden. Die Kosten der Maßnahme müssen verhältnismäßig sein. Und: Die Maßnahme muss nicht zwangsläufig von allen anteilig bezahlt werden, wenn sie dem Vorhaben nicht zugestimmt haben.

Wird's teurer, ist eine Zweidrittel-Mehrheit nötig

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Der Gesetzgeber verlangt, dass sich Maßnahmen innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, also rechnen müssen.

Ist das nicht der Fall, dann müssen sich die Miteigentümer, die der Entscheidung nicht zugestimmt haben, nur bei einer sogenannten doppelt qualifizierten Mehrheit an den Kosten beteiligen.

Das bedeutet: Die bauliche Maßnahme muss von ...

• mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und
• mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen worden sein.

Wichtig zu wissen: Die Gemeinschaft kann zwar eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung beschließen. Doch die WEG-Schutzregelungen zugunsten von Miteigentümern, die dem Vorhaben nicht zugestimmt haben, können nicht verändert werden.

Privilegierte Maßnahmen: Niemand darf Sie Ihnen verbieten

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Einige Umbaumaßnahmen können Eigentümer ohne die Zustimmung der anderen Parteien im Mehrfamilienhaus durchsetzen:

• Barrierefreier Umbau für Menschen mit Behinderungen, also zum Beispiel Rollstuhlrampen.
• Ladestationen für Elektrofahrzeuge, auch wenn diese im Gemeinschaftseigentum eingebaut werden
• bauliche Maßnahmen, die den Einbruchschutz verbessern
• Telekommunikationsanschlüsse mit sehr hoher Kapazität (Glasfaserkabel).

Allerdings gilt auch bei diesen Maßnahmen: Die Wohnanlage darf dadurch nicht grundlegend umgestaltet werden. Und die Baumaßnahme darf nicht zur unbilligen (unangemessenen, nicht gerechtfertigten) Benachteiligung von Wohnungseigentümern führen, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben.

Wer zahlt "privilegierte Maßnahmen"?

Den Einbau der privilegierten Maßnahmen muss der Eigentümer bezahlen, der sie durchgesetzt hat. Die anderen dürfen diese dann aber auch nicht nutzen. Auch wenn Freunde mit Elektroauto zu Besuch kommen, dürfen sie das Auto dann nicht in der Garage laden. Und die Rollstuhlrampe des Nachbarn darf auch nicht mit dem Kinderwagen der Enkel befahren werden.

Das birgt natürlich ordentlich Konfliktpotential. Um das zu vermeiden, können sich andere Wohnungseigentümer deshalb nachträglich finanziell an den Umbauten beteiligen, um sie mitnutzen zu dürfen. Möchte man sie nur ab und zu mitbenutzen, lohnt es sich, eine eigene Regelung mit dem Nachbarn zu finden. Vielleicht darf man die Ladestation ja gegen eine Einladung zum Abendessen ab und zu verwenden?

Das gilt für Photovoltaikanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften

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Ladestationen in Eigentümergemeinschaften sind eine privilegierte Maßnahme. Niemand darf Ihnen den Einbau verbieten, bezahlen müssen Sie aber selbst.

Das gilt aber nicht für den Einbau von Photovoltaikanlagen. Auch wenn es sich um sogenannte Mini-PV-Anlagen handelt, muss der Einbau von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden. Denn wenn die Anlage an der Balkonbrüstung, an der Außenwand oder auf dem Dach montiert wird, handelt es sich laut Experten um eine bauliche Veränderung. Umgehen können Wohnungseigentümer das nur, wenn die Module der PV-Anlage auf ihrem Balkon oder der Terrasse stehen und somit das äußere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen.

Ein neuer Gesetzesentwurf des Bundesjustizministeriums (vom Mai 2023, bislang aber noch nicht verabschiedet) sieht jedoch vor, dass Balkonkraftwerke künftig in den Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen werden. Und die Verbraucherzentrale fordert, künftig die Regelung auch auf große PV-Anlagen auszudehnen.

Weitere gesetzliche Regelungen, die Sie als Wohnungseigentümer kennen sollten

• Eigentümerversammlungen werden 3 Wochen vorher einberufen. Das ist per Mail und ohne Verwalter oder Verwaltungsbeiratsvorsitzenden möglich, wenn die Eigentümer ein Mitglied per Beschluss zur Einberufung ermächtigen.
• Ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Miteigentümer oder Miteigentumsanteile beschlussfähig.
• Die Online-Beteiligung an Versammlungen ist möglich, wenn ein entsprechender Beschluss vorliegt. Reine Online-Versammlungen sind nicht vorgesehen. Auch Umlaufbeschlüsse per Mail sind nun erlaubt.
• Verwalter können seit der Gesetzesänderung 2020 leichter abberufen werden. Ihre Bestellung ist für maximal 5 Jahre möglich. Die Erstbestellung in neuen Wohnanlagen liegt bei maximal 3 Jahren.
• Jeder Miteigentümer kann ab 1.12.2022 einen zertifizierten Verwalter verlangen. Ausnahmen gelten, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird und wenn weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
• Jeder Eigentümer hat das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
• Die Bestimmung der Größe des Verwaltungsbeirats überlässt das neue Gesetz den Wohnungseigentümern.
• Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haften sie nach dem neuen Gesetz nur noch für vorsätzlich und grob fahrlässig verursachte Schäden. Das könnte es für WEG-Mitglieder zukünftig leichter machen, sich in der Gemeinschaft zu engagieren.