Untermietvertrag kündigen: worauf Sie achten sollten
So trennen sich Untermieter und Hauptmieter
Seit November 2023 bestätigt ein neues BGH-Urteil ausdrücklich: Mieter dürfen grundsätzlich untervermieten − und können so ihre eigenen Mietkosten senken.
Bei einem Untermietvertrag wird der Mieter selbst zum Vermieter. Will man den Untermietvertrag wieder kündigen, sind allerdings einige Dinge zu beachten. Entscheidend ist, ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert vermietet wird, ob das Mietverhältnis befristet ist und ob der Vermieter selbst mit in der Wohnung wohnt.
Wir zeigen Ihnen, welche Kündigungsfristen wann gelten und wie Sie einen Untermietvertrag auch vorzeitig kündigen können.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter
Eine Kündigung durch den Hauptmieter hängt von der Art des Untermietverhältnisses ab.
1 Mietvertrag für die gesamte Wohnung
Wurde ein Mietvertrag für die gesamte Wohnung abgeschlossen (z. B. weil der Hauptmieter für längere Zeit ins Ausland geht), kann er den Untermietvertrag nicht vorzeitig kündigen. Er kann aber eine ordentliche Kündigung aussprechen − dann gilt die gesetzliche Kündigungsschutzfrist von mindestens drei Monaten. Hierfür muss er ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf, anführen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Hauptmieter aber auch leichter kündigen. Beschrieben wird das in § 573a BGB als „erleichterte Kündigung“ (analog zu einem Vermieter, der im selben Haus wohnt). Der Hauptmieter muss dann in der Kündigung angeben, dass er sich auf § 573a BGB beruft. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, außer wenn es sich um eine befristete Vermietung oder ein möbliertes Zimmer handelt, das nicht für eine Familie gedacht ist.
Schriftform ist wichtig
Die Kündigung eines Untermietvertrags muss immer schriftlich erfolgen, auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Zieht ein Untermieter trotz Kündigung nicht aus, dürfen Sie nicht einfach das Schloss auswechseln und seine Sachen vor die Tür stellen, sondern müssen einen Räumungstitel erwirken.
2 Mietvertrag für ein einzelnes Zimmer
Hierbei muss zwischen einem unmöblierten und einem möbliertem Zimmer unterschieden werden:
a) unmöbliertes Zimmer
Kündigt der Hauptmieter den Untermietvertrag für ein unmöbliertes Zimmer, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Dauer des Mietverhältnisses kann diese Frist auch bis zu 12 Monate betragen.
b) möbliertes Zimmer
Kündigt der Hauptmieter möblierten Wohnraum und wohnt selbst mit in der Wohnung, gilt eine kurze Kündigungsfrist von nur zwei Wochen. Die Kündigung muss nicht begründet werden.
Wird der Untermietvertrag bis zum 15. eines Monats gekündigt, muss der Untermieter bis zum Monatsende ausziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Wohnraum an eine Familie vermietet wurde.
Lebt der Hauptmieter nicht mit in der Wohnung, gelten auch für möblierten Wohnraum die ordentlichen Kündigungsfristen.
Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter ist (nach §543 BGB) als "außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund" zulässig. Auch wenn sich der Untermieter vertragsbrüchig verhält, indem er die Miete zu spät zahlt, den Hausfrieden oder die Privatsphäre stört, kann der Hauptmieter den Untermietvertrag außerordentlich kündigen.
Fristen bei einer ordentlichen Kündigung
Diese Fristen müssen Sie einhalten, wenn Sie als Hauptmieter einen Untermietvertag kündigen wollen:
- Wenn der Untermieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung wohnt, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate (3 Monate + Verlängerung um weitere 3 Monate).
- Bei mehr als 6 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate (6 Monate + Verlängerung um 3 Monate).
- Bei über 8 Jahren Wohndauer sind es 12 Monate Kündigungsfrist (9 Monate + Verlängerung um 3 Monate).
Achtung: Diese Fristen gelten auch dann, wenn das Mietverhältnis nur mündlich vereinbart wurde. Besteht ein schriftlicher Untermietvertrag mit einer Kündigungsfrist zum Nachteil des Untermieters, gelten trotzdem die gesetzlichen Kündigungsfristen.
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Kündigung des Untermietvertrags durch den Untermieter
Will ein Untermieter seinen Untermietvertrag kündigen, gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573 c Abs. 1 BGB). Die Kündigung kann ohne Nennung von Gründen erfolgen und muss dem Hauptmieter schriftlich bis zum dritten Tag eines Monats zugegangen sein.
Wenn er ein möbliertes Zimmer gemietet hat und der Vermieter mit in der Wohnung lebt, gilt eine Kündigungsfrist von zwei Wochen. Erfolgt die Kündigung bis zum 15. eines Monats, endet also das Mietverhältnis zum Ende des Monats.
In begründeten Fällen (zum Beispiel bei Schimmel in der Wohnung) ist eine fristlose Kündigung möglich.
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Kündigung durch den Vermieter
Hat der Hauptmieter keine Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Vermieter den Untermietvertrag kündigen.
Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, muss nämlich in der Regel auch der Untermieter ausziehen, obwohl er rechtlich keinen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat. Übrigens: Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder Kündigung. Denn die Untervermietung gilt als Vertragsbruch, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Wenn der Untermieter nicht auszieht …
Zieht ein Untermieter nicht aus, obwohl der Vermieter seinen Untermietvertrag gekündigt hat, kann das Konsequenzen haben. Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 11. Dezember 2020 (Az. V ZR 26/20) mit folgendem Fall befasst: Der Hauptmieter war verstorben und der Untermieter weigerte sich auszuziehen. Das Gericht entschied, dass der Untermieter dem Hauptmieter für die Zeit, in der er unberechtigt in der Wohnung gelebt hat, die volle Miete zahlen muss – also nicht nur die Miete für sein kleines Zimmer.
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Grundsätzlich gilt: Einzelne Räume dürfen untervermietet werden
Ein neues BGH-Urteil bestätigt: Mieter dürfen grundsätzlich untervermieten.
Begründung: Die Untervermietung ist eine Möglichkeit, die Mietkosten zu senken, und daher ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters und somit erlaubt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung der Haupt- oder Nebenwohnsitz des Mieters ist.
Wenn ein Mieter eine Wohnung anmietet, um dann einzelne Zimmer im Rahmen einer Wohngemeinschaft an Untermieter zu vermieten, muss er zwar die Zustimmung des Vermieters einholen, diese kann jedoch – anders als bei der Vermietung der gesamten Wohnung – nicht verweigert werden. Dies regelt § 553 BGB. Allerdings muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehen, etwa weil der Mieter auf die Mieteinnahmen angewiesen ist oder eine Lebensgemeinschaft gründen will.
Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück: Gibt es Fristen für die Rückzahlung?
Die Gerichte sehen in der Regel eine Frist von 3−6 Monaten als angemessen an. Doch der Einzelfall entscheidet. In unserem Artikel erfahren Sie,
- wann der Vermieter dazu berechtigt ist, die Kaution einzubehalten
- bis wann sie zurückgezahlt werden muss und
- wie Sie schnell an Ihre Kaution kommen
Fazit: So können Hauptmieter und Untermieter den Untermietvertrag kündigen
- Grundsätzlich gilt: Mieter dürfen ihre Wohnung untervermieten.
- Einen Untermietvertrag können Sie laut Gesetz mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
- Bei einem möbliert vermieteten Zimmer beträgt die Kündigungsfrist zwei Wochen, sofern der Hauptmieter mit in der Wohnung lebt.
- Hauptmieter und Untermieter haben das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.
- Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, muss auch der Untermieter ausziehen.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Diese allgemeinen Hinweise ersetzen nicht eine qualifizierte Rechtsberatung. Für den Einzelfall empfehlen wir Ihnen, einen Fachanwalt zu konsultieren.
Stand: Dezember 2023
